Grundstück in der Zwangsversteigerung: unbebaute Flächen, Bauland und Acker richtig prüfen und bewerten

Jedes neunte Objekt in der Zwangsversteigerung hat kein Gebäude: Äcker, Wiesen, Wald, Bauplätze und Gartenland. Es ist das günstigste Segment im Bestand und zugleich das mit der größten Spanne, von Ackerstreifen unter 10.000 Euro bis zu Berliner Baugrundstücken im siebenstelligen Bereich. Die Besichtigungsfrage stellt sich hier nicht, dafür drei andere: Darf ich bauen, wer zahlt die Erschließung, und was liegt im Boden? Dieser Artikel zeigt, welche Flächen tatsächlich versteigert werden, wie Gutachter sie bewerten und welche sieben Punkte Sie vor einem Gebot prüfen sollten.

Welche Grundstücke kommen in die Zwangsversteigerung?

Am 05.09.2026 waren bei Klaava 394 unbebaute oder land- und forstwirtschaftliche Flächen mit kommendem Termin erfasst, 10,9 Prozent aller 3.609 Termine. Drei von fünf sind land- und forstwirtschaftliche Flächen mit einem Median-Verkehrswert von 16.986 Euro. Echtes Bauland ist mit 29 Objekten selten und kostet im Median 159.000 Euro. Über alle Flächen liegt der Median bei 27.163 Euro.

Klaava ist eine deutsche Plattform für Zwangsversteigerungstermine und wertet die Bekanntmachungen und Gutachten der laufenden Verfahren strukturiert aus. Die Einteilung unten folgt der Objektbezeichnung in den Unterlagen.

Der Quadratmeterwert ist nur für die 98 Objekte berechnet, bei denen Verkehrswert und Fläche beide vorliegen. Zwischen Acker und Bauplatz liegt in den laufenden Verfahren der Faktor 18. Genau dieser Faktor ist die wichtigste Frage bei jedem Grundstücksgebot: Auf welcher Stufe steht die Fläche heute, und kann sie die nächste erreichen?

Wo die Flächen liegen

Von den 307 als Grundstück geführten Objekten liegen 53 in Bayern, 39 in Nordrhein-Westfalen, 38 in Thüringen, 36 in Hessen, 35 in Rheinland-Pfalz und 26 in Brandenburg. Die Werte unterscheiden sich stark: In Bayern liegt der Median bei 58.193 Euro, in Nordrhein-Westfalen bei 42.500 Euro, in Thüringen bei 12.330 Euro, in Hessen bei 12.688 Euro und in Rheinland-Pfalz bei 10.000 Euro. 71 Grundstücke haben einen Verkehrswert unter 10.000 Euro, 63 liegen über 100.000 Euro. Die Landesübersichten zeigen die aktuellen Termine, etwa Zwangsversteigerungen in Bayern und Zwangsversteigerungen in Nordrhein-Westfalen.

Auffällig ist der Anlass: 39 der 394 Flächen werden zur Aufhebung einer Gemeinschaft versteigert, 31 davon land- und forstwirtschaftliche. Geerbte Äcker, an denen keiner der Erben ein Nutzungsinteresse hat, sind ein typischer Fall der Teilungsversteigerung.

Wie wird ein unbebautes Grundstück im Gutachten bewertet?

Der Bodenwert wird vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt, ausgehend vom Bodenrichtwert des Gutachterausschusses (§ 196 BauGB) und angepasst um Lage, Zuschnitt, Größe, Erschließungszustand und Entwicklungsstufe (§ 40 ImmoWertV). Bei Wald kommt der Wert des Holzbestands hinzu, bei Altbestand werden Abbruch- und Freilegungskosten abgezogen. Das Sachwert- und das Ertragswertverfahren spielen ohne Gebäude keine Rolle.

In 79 der 102 ausgewerteten Gutachten zu Flächen, also in 77,5 Prozent, nennt der Sachverständige den Bodenrichtwert ausdrücklich. Wie die Verfahren zusammenhängen, erklärt Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert.

Die vier Entwicklungsstufen

§ 3 ImmoWertV unterscheidet vier Stufen, und der Bodenrichtwert gilt immer nur für eine davon:

1. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft. Ohne Aussicht auf Bebauung. Im Bestand 4,71 Euro je Quadratmeter im Median.
2. Bauerwartungsland. Eine Bebauung ist nach Lage und Planung in absehbarer Zeit zu erwarten, aber noch nicht gesichert. Der Wert liegt zwischen Acker und Bauland und hängt vom Zeithorizont ab.
3. Rohbauland. Baurechtlich zur Bebauung bestimmt, aber noch nicht erschlossen oder nicht ausreichend zugeschnitten.
4. Baureifes Land. Erschlossen, nach Lage, Form und Größe bebaubar. Im Bestand 85,12 Euro je Quadratmeter im Median.

Der Gutachter ordnet die Fläche einer Stufe zu und begründet das mit Flächennutzungsplan, Bebauungsplan oder der Lage im Innen- oder Außenbereich. In 89 der 102 Gutachten (87,3 Prozent) steht mindestens einer dieser Begriffe. Fehlt die Begründung, ist die Zuordnung eine Annahme, und der Wert steht auf weichem Grund.

Sieben Punkte, die Sie vor dem Gebot prüfen

Ein Grundstück hat keine Bausubstanz, die man prüfen könnte. Dafür entscheiden sieben Fragen über seinen Wert: Baurecht, Erschließung, Altlasten, Baulasten, Grundbuchrechte, Pacht und Aufwuchs sowie Zuschnitt und Zugang. Jede davon lässt sich vor dem Termin klären, meist bei der Gemeinde, im Gutachten und im Grundbuch, und keine von ihnen lässt sich nach dem Zuschlag noch rückgängig machen.

1. Baurecht. Bebaubar ist eine Fläche, wenn ein Bebauungsplan sie als Baufläche ausweist (§ 30 BauGB) oder sie im unbeplanten Innenbereich liegt und sich in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Im Außenbereich ist Bauen grundsätzlich unzulässig (§ 35 BauGB), egal was der Zuschnitt verspricht. Das Bauamt der Gemeinde gibt Auskunft, in vielen Ländern sind Bebauungspläne online einsehbar. In 37 der 102 Gutachten wird der Außenbereich ausdrücklich genannt.
2. Erschließung. Straße, Wasser, Abwasser und Strom müssen bis zur Grenze liegen. Für die erstmalige Herstellung erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge (§ 127 ff. BauGB), und zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Ein Ersteher kann also für eine Straße zahlen, die vor seinem Zuschlag gebaut wurde. 47 der 102 Gutachten nehmen zu Erschließungsbeiträgen Stellung, meist mit den Worten beitragsfrei oder beitragspflichtig. Fehlt die Angabe, bei der Gemeinde fragen.
3. Altlasten. Der Eigentümer haftet für die Sanierung schädlicher Bodenveränderungen, auch wenn er sie nicht verursacht hat (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Das Altlastenkataster des Landkreises gibt Auskunft. In 83 der 102 Gutachten kommt das Wort Altlast vor, bei 48 von 54 Objekten mit klarer Angabe bezeichnet der Sachverständige die Fläche als altlastenfrei. Bei ehemaligen Gewerbe-, Tankstellen- und Bahnflächen ist Vorsicht angebracht, auch wenn das Gutachten schweigt.
4. Baulasten. Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, etwa Abstandsflächen oder Zufahrten für den Nachbarn, stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Bayern kennt keine Baulasten, dort werden entsprechende Verpflichtungen als Grunddienstbarkeiten eingetragen. Bei 34 der 307 Grundstücke sind in den Unterlagen Baulasten erfasst.
5. Grundbuchrechte. Wege- und Leitungsrechte in Abteilung II bleiben nach dem Zuschlag bestehen, wenn sie älter sind als das Recht des betreibenden Gläubigers. Eine Freileitung oder ein Fahrrecht des Nachbarn quer über den Bauplatz kann die Bebaubarkeit halbieren. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB greift beim Zuschlag nicht, weil kein Kaufvertrag geschlossen wird. Welche Rechte bestehen bleiben, erklärt Grundschuld in der Zwangsversteigerung.
6. Pacht und Aufwuchs. Ein bestehender Pachtvertrag geht auf den Ersteher über (§ 57 ZVG). Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hilft bei Landpacht nur eingeschränkt, weil dort lange gesetzliche Fristen gelten. Holz auf dem Stamm und Feldfrüchte auf dem Halm gehören zum Grundstück und werden mitversteigert, ebenso Zubehör wie Zäune und Brunnen (§ 55 ZVG). Nach herrschender Auffassung braucht der Zuschlag über land- und forstwirtschaftliche Flächen keine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, weil er kein Rechtsgeschäft ist.
7. Zuschnitt und Zugang. Versteigert wird das Grundstück im Rechtssinn, das aus mehreren Flurstücken bestehen kann. Prüfen Sie im Liegenschaftskataster, welche Flurstücke dazugehören und ob eine Zuwegung zur öffentlichen Straße besteht. Ein Hinterliegergrundstück ohne Zugang hat nur einen Anspruch auf einen Notweg gegen Rente (§ 917 BGB), und das mindert den Wert erheblich.

Wie Sie das übrige Gutachten systematisch durchgehen, steht in Gutachten lesen und verstehen.

Was ein niedriger Preis bei Flächen wirklich bedeutet

Die Wertgrenzen gelten auch für Flächen: Unter 5/10 des Verkehrswerts gibt es im ersten Termin keinen Zuschlag (§ 85a ZVG), zwischen 5/10 und 7/10 kann ein Beteiligter ihn versagen lassen (§ 74a ZVG). Bei kleinen Beträgen wiegen die Nebenkosten schwerer als bei Häusern, und Banken finanzieren unbebaute Flächen zurückhaltender, weil sie keinen Ertrag bringen.

Drei Besonderheiten sind bei niedrigen Verkehrswerten zu beachten:

• Grunderwerbsteuer. Sie fällt auf das Meistgebot an, bei Geboten bis 2.500 Euro gar nicht (§ 3 Nr. 1 GrEStG). 71 der 307 Grundstücke haben einen Verkehrswert unter 10.000 Euro; bei ihnen entscheidet der Steuersatz des Landes mit, ob sich das Gebot lohnt.
• Gerichts- und Grundbuchkosten. Die Zuschlagsgebühr von 0,5 nach dem Gerichtskostengesetz und die Eintragung im Grundbuch sind bei einem 8.000-Euro-Acker relativ teurer als bei einem 300.000-Euro-Haus. Die vollständige Liste steht in Nebenkosten bei der Zwangsversteigerung.
• Finanzierung. Ein unbebautes Grundstück ohne Baurecht hat für Banken einen niedrigen Beleihungswert. Wer bieten will, sollte den Betrag aus Eigenkapital darstellen können oder die Finanzierungszusage vor dem Termin einholen.

Der Bodenrichtwert ist dabei die beste Marktreferenz, die es für Flächen gibt. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und ist in allen Ländern online abrufbar. Liegt der festgesetzte Verkehrswert deutlich unter dem Bodenrichtwert für dieselbe Entwicklungsstufe, sollte das Gutachten den Grund nennen. Liegt er darüber, ist die Zuordnung der Stufe die erste Frage.

Welche Flächen gerade anstehen, zeigt die Objektübersicht. Dort lassen sich Grundstücke nach Objektart, Land und Termin filtern.

Häufige Fragen zum Grundstück in der Zwangsversteigerung

Kann man ein Grundstück in der Zwangsversteigerung günstig ersteigern? Der Median-Verkehrswert aller 394 Flächen mit kommendem Termin liegt bei 27.163 Euro, bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen bei 16.986 Euro (Stand 05.09.2026). Günstig ist ein Gebot aber nur im Verhältnis zur Entwicklungsstufe: Ein Acker im Außenbereich bleibt ein Acker, auch wenn er billig war. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 gelten wie bei Häusern.

Darf ich auf einem ersteigerten Grundstück bauen? Nur, wenn das Baurecht es erlaubt. Der Zuschlag ändert nichts an Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich. Bebaubar ist eine Fläche nach § 30 BauGB mit Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist Bauen grundsätzlich unzulässig. Das Bauamt der Gemeinde gibt vor dem Termin Auskunft.

Wer zahlt Erschließungsbeiträge nach der Zwangsversteigerung? Wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Wird die Straße vor dem Zuschlag fertig, der Bescheid aber erst danach zugestellt, zahlt der Ersteher. Ob ein Grundstück beitragsfrei ist, steht in vielen Gutachten und lässt sich bei der Gemeinde erfragen.

Hafte ich als Ersteher für Altlasten? Ja. Der Grundstückseigentümer ist nach § 4 Abs. 3 BBodSchG zur Sanierung verpflichtet, unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat. Vor dem Gebot das Altlastenkataster des Landkreises abfragen und im Gutachten nach der Angabe zur Altlastenfreiheit suchen.

Brauche ich für Ackerland eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz? Nach herrschender Auffassung nicht. Das Gesetz erfasst die rechtsgeschäftliche Veräußerung, der Zuschlag im Versteigerungsverfahren ist ein Hoheitsakt. Bestehende Pachtverträge gehen aber auf den Ersteher über (§ 57 ZVG), und bei Landpacht gelten lange Kündigungsfristen.

Wo finde ich Grundstücke in der Zwangsversteigerung in meiner Nähe? Die Termine werden von den Amtsgerichten im Justizportal der Länder veröffentlicht. Klaava führt sie bundesweit zusammen und erlaubt die Suche nach Objektart, Bundesland, Amtsgericht und Termin, mit ausgewerteten Gutachten, wo sie vorliegen. Am 05.09.2026 waren 394 Flächen an 169 Amtsgerichten erfasst.

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Wie der Verkehrswert im Gutachten entsteht, erklärt Verkehrswert im Gutachten. Den vollständigen Ablauf beschreibt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.