Verkehrswerte in der Zwangsversteigerung 2026: was Häuser und Wohnungen in jedem Bundesland wert sind

Was ist eine Immobilie in der Zwangsversteigerung wert? Öffentlich gibt es dazu Einzelfälle und Schätzungen, aber keine laufende Übersicht über alle Verfahren. Dieser Artikel wertet die Verkehrswerte von 2.780 anstehenden Terminen aus: nach Bundesland, nach Objektart, je Quadratmeter und nach Baujahr. Jede Zahl steht mit Stichtag, und am Ende steht, wie sie entstanden ist und wofür sie nicht taugt.

Wie hoch ist der Verkehrswert bei Zwangsversteigerungen im Schnitt?

Der mittlere Verkehrswert liegt bei 175.000 Euro. Das ist der Median aus 2.780 anstehenden Zwangsversteigerungsterminen mit festgesetztem Verkehrswert an 407 Amtsgerichten in allen 16 Bundesländern. Die mittlere Hälfte der Objekte liegt zwischen 68.375 und 349.940 Euro. Zusammen stehen Werte von rund 921 Millionen Euro zur Versteigerung. Stand: 13.09.2026.

Klaava ist eine deutsche Plattform für Zwangsversteigerungstermine und erfasst die Bekanntmachungen und Gutachten der laufenden Verfahren bundesweit. Grundlage dieses Artikels sind 3.652 kommende Termine an 429 Amtsgerichten, von denen 2.780 einen festgesetzten Verkehrswert haben.

Warum der Median und nicht der Durchschnitt

Der rechnerische Durchschnitt liegt bei 331.272 Euro und damit fast doppelt so hoch wie der Median. Das liegt an wenigen sehr großen Objekten: 115 Termine, also 4,1 Prozent, haben einen Verkehrswert von einer Million Euro oder mehr. Sie ziehen den Durchschnitt nach oben, ohne etwas über das typische Objekt zu sagen. Der Median ist der Wert, bei dem genau die Hälfte der Objekte darunter und die Hälfte darüber liegt.

Ein Drittel liegt unter 100.000 Euro

Unter den günstigen Objekten sind viele Garagen, Grundstücke und Wohnungen in strukturschwachen Regionen. Ein niedriger Verkehrswert ist deshalb zuerst eine Frage nach dem Objekt, erst danach eine Chance.

Verkehrswerte nach Objektart

Einfamilienhäuser haben in der Zwangsversteigerung einen mittleren Verkehrswert von 227.000 Euro, Eigentumswohnungen von 128.000 Euro. Am höchsten liegen Zweifamilienhäuser mit 283.000 Euro und Mehrfamilienhäuser mit 267.000 Euro. Grundstücke und Garagen liegen weit darunter. Grundlage sind 2.780 Termine mit Verkehrswert, Stand 13.09.2026.

Die Spanne bei Gewerbe ist so breit, weil dort die kleine Ladeneinheit neben der Lagerhalle steht. Ein Median über diese Gruppe sagt wenig. Wie unbebaute Flächen bewertet werden, erklärt Grundstück in der Zwangsversteigerung.

Warum Reihenhäuser höher liegen als freistehende Häuser

Auf den ersten Blick widerspricht die Tabelle der Erwartung: Das Reihenhaus liegt mit 263.000 Euro über dem freistehenden Einfamilienhaus mit 227.000 Euro. Der Grund ist die Lage, nicht das Gebäude. Reihenhäuser stehen überwiegend in Städten und deren Umland. Freistehende Einfamilienhäuser kommen dagegen auch in ländlichen Regionen mit niedrigen Bodenpreisen zur Versteigerung, besonders in Thüringen und Sachsen-Anhalt. Wer Objektarten vergleicht, vergleicht deshalb immer auch Regionen.

Verkehrswerte nach Bundesland

Hamburg und Berlin haben die höchsten mittleren Verkehrswerte, Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt die niedrigsten. Zwischen Thüringen mit 58.200 Euro und Hamburg mit 624.000 Euro liegt fast der Faktor elf. Die meisten Termine hat Nordrhein-Westfalen mit 811, das sind 29,2 Prozent aller Termine mit Verkehrswert. Stand: 13.09.2026.

Einen Median nennen wir erst ab 20 Terminen. Darunter kann ein einziges Objekt den Wert kippen. Die aktuellen Termine je Land stehen in der Übersicht nach Bundesland.

Ein Einfamilienhaus kostet in Bayern fast das Vierfache wie in Thüringen

Beim Einfamilienhaus sind die Unterschiede zwischen Ost und West am deutlichsten. In Baden-Württemberg liegt der Median bei 368.000 Euro, in Bayern bei 335.000 Euro, in Thüringen bei 88.000 Euro und in Sachsen-Anhalt bei 67.600 Euro. Zwischen Bayern und Thüringen liegt damit der Faktor 3,8. Die Termine in Thüringen sammeln sich an kleineren Gerichten: Am Amtsgericht Rudolstadt stehen 34 Termine mit Verkehrswert an, im Median mit 31.000 Euro. Die laufenden Verfahren dort zeigt Zwangsversteigerungen in Thüringen.

Nordrhein-Westfalen: die meisten Termine, die günstigsten Wohnungen im Westen

Nordrhein-Westfalen hat mit 90.000 Euro einen niedrigeren Median für Eigentumswohnungen als Niedersachsen, obwohl der Median für Einfamilienhäuser mit 310.000 Euro fast so hoch ist wie in Bayern. Die Erklärung steht in einem einzigen Gerichtsbezirk. Am Amtsgericht Duisburg stehen 60 der 271 Eigentumswohnungen des Landes zur Versteigerung, mit einem mittleren Verkehrswert von 24.500 Euro. Am Amtsgericht Köln liegt derselbe Wert bei 250.000 Euro, allerdings bei nur 14 Wohnungen. Ein Landesmedian verdeckt solche Unterschiede. Wer in Nordrhein-Westfalen sucht, sollte nach Gericht filtern, etwa über Zwangsversteigerungen in Nordrhein-Westfalen.

Was kostet der Quadratmeter in der Zwangsversteigerung?

Der mittlere Verkehrswert je Quadratmeter Wohnfläche liegt bei 1.803 Euro. Grundlage sind 783 Wohnobjekte, bei denen Verkehrswert und Wohnfläche im Datensatz stehen. Eigentumswohnungen liegen bei 1.965 Euro, Einfamilienhäuser bei 1.770 Euro und Mehrfamilienhäuser bei 1.045 Euro je Quadratmeter. Stand: 13.09.2026.

Nach Bundesland

Je Quadratmeter wird der Abstand zwischen den Ländern noch deutlicher. Aufgeführt sind die Länder mit mindestens 25 Wohnobjekten, für die eine Wohnfläche vorliegt:

Ein Quadratmeter in Berlin hat damit rund den siebenfachen Verkehrswert eines Quadratmeters in Thüringen.

Nach Baujahr

Altbauten vor 1949 liegen je Quadratmeter bei gut der Hälfte der Neubauten ab 2010. Dahinter stehen vor allem die kürzere Restnutzungsdauer und der höhere Sanierungsbedarf, den die Gutachter als Abschlag abziehen, zum Teil auch die Lage. Wie stark diese Abschläge ausfallen, zeigt Baumängel im Zwangsversteigerungsgutachten.

Warum der Verkehrswert nicht der Zuschlagspreis ist

Der Verkehrswert ist die Schätzung eines Sachverständigen zu einem Stichtag, nicht der Preis, zu dem das Objekt versteigert wird. Das Meistgebot kann darunter oder darüber liegen. Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag unter 50 Prozent des Verkehrswerts (§ 85a ZVG), und ein Berechtigter kann ihn unter 70 Prozent versagen lassen (§ 74a ZVG).

Drei Gründe, warum der Wert aus der Tabelle nicht Ihr Preis ist:

• Das Gutachten ist alt. Zwischen Wertermittlungsstichtag und Versteigerungstermin liegen in den laufenden Verfahren im Median 395 Tage, bei einem Viertel mehr als 588 Tage. Die Marktlage kann sich in dieser Zeit verschoben haben.
• Zum Gebot kommen Nebenkosten und bestehenbleibende Rechte. Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr und Grundbuchkosten fallen zusätzlich an. Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, übernimmt der Ersteher neben dem Bargebot.
• Ab dem zweiten Termin fallen die Grenzen weg. Wurde der Zuschlag im ersten Termin wegen der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, gelten sie im nächsten Termin nicht mehr. Wie das in der Praxis aussieht, erklärt Mindestgebot in der Zwangsversteigerung.

Klaava erfasst heute die Verkehrswerte der anstehenden Verfahren, aber noch nicht die späteren Zuschlagspreise. Wie weit Zuschläge im Durchschnitt unter oder über dem Verkehrswert liegen, lässt sich aus diesen Daten deshalb nicht ablesen, und dieser Artikel behauptet es auch nicht.

Methodik: so sind die Zahlen entstanden

Die Auswertung umfasst die Termine, die am 13.09.2026 in der Klaava-Datenbank als kommend geführt waren. Maßgeblich ist der vom Gericht bekanntgemachte Verkehrswert. Jeder Termin zählt einmal, Mediane stehen erst ab 20 Fällen. Die Quadratmeterwerte beruhen auf der Wohnfläche aus den ausgewerteten Gutachten.

• Grundlage: 3.652 kommende Termine an 429 Amtsgerichten, davon 2.780 mit einem Verkehrswert über null Euro an 407 Gerichten.
• Objektart: zugeordnet aus Bekanntmachung und Gutachten. Mischobjekte, etwa ein Wohnhaus mit Werkstatt, fallen je nach Schwerpunkt in eine Gruppe oder unter Sonstiges; diese Gruppe mit 178 Terminen ist in der Tabelle nicht aufgeführt.
• Doppelungen: Werden mehrere Grundstücke eines Verfahrens einzeln ausgeboten, zählt jedes Ausgebot. Das betrifft 3 Aktenzeichen und verändert keinen Median.
• Quadratmeter: nur Wohnobjekte mit einer Wohnfläche zwischen 20 und 1.000 Quadratmetern, insgesamt 783. Für Baden-Württemberg liegen trotz 115 Terminen nur 4 solcher Angaben vor, deshalb fehlt das Land in der Quadratmetertabelle.
• Nicht enthalten: aufgehobene Termine, archivierte Verfahren und Zuschlagspreise.

So nutzen Sie die Zahlen für Ihr Gebot

Die Tabellen sind ein Maßstab, kein Preisschild. Sie zeigen, ob ein Verkehrswert für Region und Objektart auffällig hoch oder niedrig ist. Das Gebot selbst entsteht aus dem einzelnen Gutachten, den Nebenkosten und Ihrem Limit.

1. Den Verkehrswert Ihres Objekts einordnen. Liegt er deutlich unter dem Median von Land und Objektart, suchen Sie im Gutachten nach dem Grund: Abschläge, Mängel, Rechte, Lage.
2. Je Quadratmeter vergleichen. Ein Haus mit großem Grundstück und kleiner Wohnfläche sieht im Gesamtwert teuer aus und ist es je Quadratmeter nicht.
3. Das Alter des Gutachtens prüfen. Ist der Stichtag älter als ein Jahr, prüfen Sie aktuelle Angebotspreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung.
4. Auf Gerichtsebene schauen. Der Landesmedian mischt Großstadt und Land. Die Objektübersicht zeigt die Termine je Gericht und Objektart.
5. Das Limit vor dem Termin festlegen. Verkehrswert minus Abschläge für erkennbare Mängel minus Nebenkosten ergibt Ihre Obergrenze, siehe Verkehrswert im Gutachten.

Häufige Fragen zu Verkehrswerten in der Zwangsversteigerung

Wie viel kostet ein Haus in der Zwangsversteigerung im Durchschnitt? Ein Einfamilienhaus hat in den laufenden Verfahren einen mittleren Verkehrswert von 227.000 Euro, Stand 13.09.2026. Die mittlere Hälfte liegt zwischen 116.000 und 381.500 Euro. Der tatsächliche Zuschlagspreis kann davon abweichen.

Wie viel ist eine Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung wert? Der Median liegt bei 128.000 Euro aus 661 Terminen, je Quadratmeter bei 1.965 Euro. Die Spanne ist groß: Am Amtsgericht Duisburg liegt der mittlere Verkehrswert von 60 Wohnungen bei 24.500 Euro, in Berlin bei 310.000 Euro.

In welchem Bundesland sind Zwangsversteigerungen am günstigsten? In Thüringen mit einem mittleren Verkehrswert von 58.200 Euro, gefolgt von Sachsen mit 71.000 Euro und Sachsen-Anhalt mit 71.750 Euro. Am höchsten liegen Hamburg mit 624.000 Euro und Berlin mit 430.000 Euro. Grundlage sind 2.780 Termine, Stand 13.09.2026.

Bekommt man eine Immobilie in der Zwangsversteigerung unter Verkehrswert? Das ist möglich, aber nicht die Regel für jedes Objekt. Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag unter 50 Prozent des Verkehrswerts, und Berechtigte können ihn unter 70 Prozent versagen lassen. Ab dem zweiten Termin entfallen diese Grenzen.

Wie aktuell ist der Verkehrswert im Gutachten? Zwischen Wertermittlungsstichtag und Versteigerungstermin liegen in den laufenden Verfahren im Median 395 Tage. Der Wert beschreibt also meist die Lage von vor über einem Jahr und berücksichtigt spätere Schäden oder Marktveränderungen nicht.

Wie viele Zwangsversteigerungen gibt es in Deutschland? Am 13.09.2026 führte Klaava 3.652 kommende Termine an 429 Amtsgerichten in allen 16 Bundesländern. Die meisten davon liegen in Nordrhein-Westfalen mit 1.000 Terminen, gefolgt von Bayern mit 418 und Hessen mit 334.

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Wie der Verkehrswert im Gutachten entsteht, erklärt Verkehrswert im Gutachten. Den vollständigen Ablauf beschreibt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.