Mindestgebot bei Zwangsversteigerungen: Die 5/10- und 7/10-Grenze erklärt

Bei jeder Zwangsversteigerung gibt es gesetzliche Schutzgrenzen: Das Gericht darf den Zuschlag unter bestimmten Grenzen nicht erteilen oder muss ihn auf Antrag verweigern. Diese Grenzen schützen sowohl den Schuldner als auch die Gläubiger vor Verschleuderungspreisen. Wer sie kennt, kann Gebote besser einschätzen und den richtigen Termin wählen.

Was ist das Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung?

Es gibt kein festes Mindestgebot in Euro. Die Grenzen berechnen sich als Bruchteile des gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts: die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze. Liegt das höchste Gebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag zwingend verweigern. Zwischen 50 und 70 Prozent können Grundpfandgläubiger Einspruch erheben.

Die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG

Liegt das Meistgebot unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts (unter 50 Prozent), darf das Gericht den Zuschlag nicht erteilen. Diese Regelung ist zwingend und gilt unabhängig davon, ob Gläubiger Einwände erheben.

Das Gericht setzt dann einen neuen Versteigerungstermin an. Beim zweiten Termin gilt die 5/10-Grenze nicht mehr.

Wichtig: Die 5/10-Grenze bezieht sich immer auf den im Verfahren gerichtlich festgesetzten Verkehrswert, nicht auf den aktuellen Marktwert oder das erste Gebot eines anderen Bieters.

Die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG

Liegt das Meistgebot zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts, können Grundpfandgläubiger (typischerweise Banken mit eingetragener Grundschuld) innerhalb von zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin die Versagung des Zuschlags beantragen. Das Gericht setzt dann einen neuen Termin an.

Beim zweiten Termin gilt auch die 7/10-Grenze nicht mehr. Der Zuschlag wird dann auch bei sehr niedrigen Geboten erteilt, sofern diese die 5/10-Grenze überschreiten (die ebenfalls entfällt).

Zusammenfassung der Schutzgrenzen

Gebot als Anteil des Verkehrswerts	Konsequenz
Unter 50 % (5/10)	Zuschlag zwingend verweigert (§ 85a ZVG)
50 bis 70 % (5/10 bis 7/10)	Gläubiger können Zuschlag verhindern (§ 74a ZVG)
Über 70 % (7/10)	Zuschlag wird in der Regel erteilt
Zweiter Termin	Beide Grenzen entfallen

Wie wird der Verkehrswert festgesetzt?

Das Gericht beauftragt einen öffentlich bestellten Sachverständigen, der den Verkehrswert des Objekts ermittelt. Dieser Wert wird im Verfahren festgesetzt und im Versteigerungstermin bekanntgegeben. Er ist die alleinige Basis für beide Schutzgrenzen.

Den Inhalt und die Struktur eines solchen Gutachtens erklärt unser Artikel Gutachten lesen und verstehen im Detail.

Rechenbeispiel: 5/10- und 7/10-Grenze in der Praxis

Ein Objekt hat einen gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 280.000 Euro.

Grenze	Berechnung	Schwellenwert
5/10-Grenze	280.000 × 0,5	140.000 Euro
7/10-Grenze	280.000 × 0,7	196.000 Euro

Das bedeutet konkret:

• Gebot 130.000 Euro: Das Gericht muss den Zuschlag verweigern
• Gebot 165.000 Euro: Gläubiger können Einspruch erheben und einen neuen Termin erzwingen
• Gebot 200.000 Euro: Zuschlag wird in der Regel erteilt

Was passiert beim zweiten Versteigerungstermin?

Wenn beim ersten Termin kein ausreichend hohes Gebot eingegangen ist oder Gläubiger die 7/10-Grenze erfolgreich gerügt haben, setzt das Gericht einen neuen Termin an. Beim zweiten Termin gelten beide Grenzen nicht mehr. Theoretisch kann das Objekt dann für jeden Betrag ersteigert werden.

In der Praxis setzen Gläubiger jedoch oft eigene Gebote, und auch weitere Bieter nehmen teil. Trotzdem sind beim zweiten Termin deutlich niedrigere Zuschlagspreise möglich als beim ersten. Das macht Folgetermine besonders attraktiv.

Mehr zur Bietstrategie erklärt unser Artikel Erfolgreich bieten bei Zwangsversteigerungen.

Zählen übernommene Grundschulden zum Gebot?

Ja. Als Meistgebot im Sinne der Schutzgrenzen zählt das gesamte Bargebot plus etwaige übernommene Grundpfandrechte. Übernimmt ein Bieter eine bestehende Grundschuld von 80.000 Euro und bietet zusätzlich 60.000 Euro bar, beträgt das Gesamtgebot 140.000 Euro. Das ist bei der Berechnung der Grenzen entscheidend.

Häufige Fragen zum Mindestgebot

Gibt es bei Zwangsversteigerungen eine gesetzliche Mindestgebotspflicht für Bieter? Nein. Bieter können jedes beliebige Gebot abgeben. Die Schutzgrenzen bestimmen nur, ob das Gericht den Zuschlag erteilt oder verweigert. Ein Gebot unterhalb der Grenzen führt nicht zu einem Vertragsschluss, sondern lediglich zur Verweigerung des Zuschlags.

Was passiert, wenn beim zweiten Termin kein Gebot eingeht? Geht beim zweiten Termin kein Gebot ein, kann das Verfahren einstweilen eingestellt oder ein dritter Termin angesetzt werden. In der Praxis sind Nullgebote selten, da Gläubiger in der Regel ein strategisches Mindestgebot abgeben.

Kann der Schuldner den Verkehrswert anfechten? Der Schuldner kann einen Antrag auf Neufestsetzung des Verkehrswerts stellen, wenn sich die Marktverhältnisse erheblich geändert haben oder der Gutachter Fehler gemacht hat. Das Gericht entscheidet dann, ob eine neue Begutachtung angeordnet wird.

Kann ich als Gläubiger die 7/10-Grenze nutzen, um den Termin zu verschieben? Ja. Grundpfandgläubiger können innerhalb von zwei Wochen nach dem Termin die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn das Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts liegt. Dieses Recht dient dazu, beim Folgetermin einen besseren Preis zu erzielen.

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Den genauen Ablauf eines Versteigerungstermins erklärt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung. Was man bei einem Gebot unter dem Marktpreis wirklich spart, zeigt die Renditeberechnung für Kapitalanlagen aus Zwangsversteigerungen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.