Teilungsversteigerung: Ablauf, Unterschied zur Zwangsversteigerung und was Bieter wissen müssen

Jede fünfte Versteigerung, deren Anlass aus den Unterlagen erkennbar ist, hat keinen Gläubiger hinter sich, sondern zerstrittene Miteigentümer. Die Teilungsversteigerung ist das Verfahren, mit dem Erbengemeinschaften, getrennte Paare und andere Gemeinschaften ein Grundstück in Geld verwandeln, wenn sie sich nicht einigen können. Sie läuft vor demselben Gericht und nach fast denselben Regeln wie die Zwangsversteigerung, unterscheidet sich aber an drei Stellen, die für Bieter Geld bedeuten. Dieser Artikel erklärt, wer sie beantragen kann, wie sie Schritt für Schritt abläuft, was in den 193 laufenden Verfahren tatsächlich steht und woran Bieter die Fallen erkennen.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, die nicht ein Gläubiger, sondern ein Miteigentümer betreibt, um die Gemeinschaft an einem Grundstück aufzuheben (§ 180 ZVG). Weil sich ein Haus nicht in Natur teilen lässt, wird es versteigert, und der Erlös tritt an seine Stelle (§ 753 BGB). Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG).

Die Rechtsgrundlage in drei Paragraphen

• § 749 Abs. 1 BGB: Jeder Teilhaber einer Gemeinschaft kann jederzeit ihre Aufhebung verlangen. Ausgeschlossen werden kann das nur durch Vereinbarung, und gegen einen Käufer des Anteils wirkt der Ausschluss nur, wenn er im Grundbuch steht (§ 1010 BGB).
• § 753 Abs. 1 BGB: Bei Grundstücken geschieht die Aufhebung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses.
• §§ 180 bis 185 ZVG: Das Verfahren folgt den allgemeinen Regeln der Zwangsversteigerung, soweit diese Paragraphen nichts anderes bestimmen.

Bei Erbengemeinschaften kommt § 2042 BGB hinzu: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, es sei denn, der Erblasser hat sie für bis zu 30 Jahre ausgeschlossen (§ 2044 BGB). Bei Ehegatten in der Zugewinngemeinschaft kann § 1365 BGB den Antrag sperren, wenn der Miteigentumsanteil nahezu das gesamte Vermögen des Antragstellers ausmacht. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 16.11.2022 (XII ZB 100/22) bestätigt, dass die Teilungsversteigerung auch in der Trennungszeit vor der Scheidung möglich ist.

Wer den Antrag stellen darf

Antragsberechtigt ist, wer als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist und das nachweist (§ 181 Abs. 2 ZVG). Die Höhe des Anteils spielt keine Rolle, ein Zehntel genügt. Vormünder und Betreuer brauchen die Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts. Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben.

Worin unterscheidet sich die Teilungsversteigerung von der Zwangsversteigerung?

Drei Unterschiede tragen alles: Antragsteller ist ein Miteigentümer statt eines Gläubigers, es gibt keinen vollstreckbaren Titel, und es gibt keinen betreibenden Gläubiger, dessen Rang das geringste Gebot bestimmt. Deshalb bleiben eingetragene Grundschulden in der Regel bestehen (§ 182 ZVG), der Erlös geht an die Miteigentümer, und ein Miteigentümer kann das Verfahren nach § 180 Abs. 2 ZVG vorübergehend stoppen lassen.

Warum Grundschulden in der Teilungsversteigerung fast immer bestehen bleiben

In der Zwangsversteigerung schneidet der Rang des betreibenden Gläubigers: Was im Grundbuch vor ihm steht, bleibt bestehen, was nach ihm steht, erlischt mit dem Zuschlag (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG). In der Teilungsversteigerung gibt es keinen Gläubiger, sondern nur Anteile. § 182 Abs. 1 ZVG ordnet deshalb an, dass alle Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, ins geringste Gebot gehören. Eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück belastet jeden Anteil mit. Sie bleibt also bestehen, und der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zu seinem Bargebot.

Das hat eine Konsequenz, die viele Bieter unterschätzen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2016 (V ZR 285/14) entschieden, dass der Ersteher für den vollen Nennbetrag einer bestehen gebliebenen Grundschuld haftet, gleich ob das dahinterstehende Darlehen noch offen ist oder längst getilgt. Die Übernahme ist Teil des Preises, den er für das Grundstück zahlt. Wer nicht vor dem Termin klärt, wie hoch die Restschuld ist und ob die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt, bietet auf eine unbekannte Zahl. Sind die Anteile ungleich belastet, erhöht sich das geringste Gebot zusätzlich um einen Ausgleichsbetrag (§ 182 Abs. 2 ZVG). Wie übernommene Grundschulden in die Wertgrenzen eingehen, erklärt Mindestgebot bei der Zwangsversteigerung.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Der Ablauf folgt der Zwangsversteigerung: Antrag beim Amtsgericht, Anordnungsbeschluss mit Versteigerungsvermerk im Grundbuch, Verkehrswertgutachten und Wertfestsetzung, öffentliche Bekanntmachung sechs Wochen vor dem Termin, Bietstunde von mindestens 30 Minuten, Zuschlag, Zahlung des Bargebots und Verteilungstermin. In den laufenden Verfahren liegen zwischen Versteigerungsvermerk und Termin im Median 553 Tage.

1. Antrag. Ein Miteigentümer beantragt schriftlich beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Beizufügen sind ein aktueller Grundbuchauszug und bei Erben der Erbnachweis, also Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament. Das Gericht fordert einen Kostenvorschuss an.
2. Anordnung und Versteigerungsvermerk. Das Gericht ordnet die Versteigerung durch Beschluss an und lässt den Versteigerungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs eintragen. Der Beschluss wird den übrigen Miteigentümern zugestellt. Ab der Zustellung läuft die Zwei-Wochen-Frist für einen Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG.
3. Beitritt. Die anderen Miteigentümer können dem Verfahren beitreten. Dann läuft es weiter, auch wenn der erste Antragsteller seinen Antrag zurücknimmt.
4. Gutachten und Wertfestsetzung. Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen. Den Verkehrswert setzt es durch Beschluss fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Gegen die Festsetzung können die Beteiligten Beschwerde einlegen. Was im Gutachten steht und wie Sie es lesen, erklärt Gutachten lesen und verstehen.
5. Terminbestimmung und Bekanntmachung. Der Termin muss mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekanntgemacht werden (§ 43 Abs. 1 ZVG). Die Bekanntmachung erscheint im Justizportal der Länder und bei Klaava, mit dem Zusatz "zur Aufhebung der Gemeinschaft".
6. Versteigerungstermin. Im Bekanntmachungsteil verliest das Gericht das geringste Gebot mit den bestehen bleibenden Rechten. Danach folgt die Bietstunde von mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG). Jeder Beteiligte kann von einem Bieter Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts verlangen (§ 67, § 68 ZVG). Miteigentümer dürfen mitbieten. Den Termin im Detail beschreibt Ablauf des Versteigerungstermins.
7. Zuschlag. Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) und die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) gelten unverändert. Mit dem Zuschlagsbeschluss geht das Eigentum auf den Ersteher über (§ 90 ZVG).
8. Bargebot und Verteilungstermin. Das Bargebot ist vor dem Verteilungstermin zu zahlen und ab dem Zuschlag zu verzinsen (§ 49 ZVG). Im Verteilungstermin werden zuerst die Verfahrenskosten und angemeldete Gläubiger bedient. Der Rest steht den Miteigentümern nach ihren Anteilen zu. Einigen sie sich nicht, hinterlegt das Gericht den Betrag, und die Verteilung wird vor dem Prozessgericht geklärt.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Länger, als die meisten Ratgeber sagen. Klaava ist eine deutsche Plattform für Zwangsversteigerungstermine und wertet die Unterlagen der laufenden Verfahren aus. Bei 106 der 193 laufenden Teilungsversteigerungen steht das Datum des Versteigerungsvermerks im Datensatz. Zwischen diesem Vermerk und dem angesetzten Termin liegen im Median 553 Tage, also gut anderthalb Jahre. Bei den 448 Zwangsvollstreckungen mit derselben Angabe sind es 568 Tage. Stand: 05.09.2026.

Ein zweiter Abstand kommt hinzu: Zwischen dem Wertermittlungsstichtag des Gutachtens und dem Termin liegen bei Teilungsversteigerungen im Median 375 Tage. Das Gutachten ist am Versteigerungstag also gut ein Jahr alt. Jede Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG verlängert das Verfahren um bis zu sechs Monate.

Wann das Gericht das Verfahren einstweilen einstellt

Ein Miteigentümer kann die einstweilige Einstellung beantragen, wenn sie nach Abwägung der Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint (§ 180 Abs. 2 ZVG). Die Einstellung dauert höchstens sechs Monate und darf einmal wiederholt werden. Betreiben Ehegatten oder Lebenspartner die Versteigerung gegeneinander, ist sie zusätzlich anzuordnen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung eines gemeinschaftlichen Kindes nötig ist, und dann auch mehrfach (§ 180 Abs. 3 ZVG). Insgesamt darf das Verfahren nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG). Für Bieter bedeutet jede Einstellung einen ausgefallenen Termin. Was dann mit Vorbereitung und Sicherheitsleistung geschieht, steht in Einstellung des Verfahrens.

Was in den laufenden Teilungsversteigerungen tatsächlich steht

Am 05.09.2026 waren bei Klaava 3.609 kommende Termine an 427 Amtsgerichten erfasst. Bei 946 davon ist der Anlass des Verfahrens aus den ausgewerteten Unterlagen erkennbar. 193 dieser 946 Verfahren, also 20,4 Prozent, sind Teilungsversteigerungen. Sie unterscheiden sich vom übrigen Bestand deutlich stärker, als der gleiche Verfahrensablauf vermuten lässt.

Der Median-Verkehrswert einer Teilungsversteigerung liegt bei 292.200 Euro. Bei den 751 Zwangsvollstreckungen sind es 192.000 Euro, im gesamten Bestand 175.000 Euro. Die Hälfte der Teilungsversteigerungen liegt zwischen 109.500 und 472.500 Euro. Ein Teil des Unterschieds ist der Objektmix: Versteigert werden häufiger Einfamilienhäuser und seltener Eigentumswohnungen, weil Erbengemeinschaften und Paare eben Häuser besitzen. Innerhalb derselben Objektart bleibt aber ein Abstand.

Auffällig ist der hohe Anteil unbebauter Flächen: Zusammen mit 15 land- und forstwirtschaftlichen Flächen betrifft jede fünfte Teilungsversteigerung ein Grundstück ohne Gebäude. Das sind typischerweise geerbte Äcker und Bauplätze, an denen niemand aus der Erbengemeinschaft ein Nutzungsinteresse hat.

Regional konzentrieren sich die Verfahren: 55 laufen in Nordrhein-Westfalen, 44 in Bayern, 35 in Hessen und 18 in Berlin. Diese vier Länder stellen 152 der 193 Teilungsversteigerungen, also 78,8 Prozent, bei einem Anteil von 50,6 Prozent am Gesamtbestand. Eine Übersicht nach Land bietet Zwangsversteigerungen in Nordrhein-Westfalen.

Zwei weitere Unterschiede betreffen die Qualität der Unterlagen. Bei 124 von 190 Teilungsversteigerungen mit eindeutiger Angabe, also 65,3 Prozent, hat der Sachverständige das Gebäude von innen gesehen. Bei Zwangsvollstreckungen sind es 357 von 728, also 49,0 Prozent. Miteigentümer, die einen hohen Erlös wollen, lassen den Gutachter eher hinein als ein Schuldner, der sein Haus verliert. Vermietet sind 28 von 171 Objekten mit Angabe, also 16,4 Prozent, gegenüber 25,8 Prozent bei Zwangsvollstreckungen. Zum Anlass schweigen die meisten Unterlagen: In 26 der 193 Verfahren wird ausdrücklich eine Erbengemeinschaft genannt, in 45 finden sich Hinweise auf Eheleute oder eine Trennung.

Was Bieter bei einer Teilungsversteigerung beachten sollten

Für Bieter ist die Teilungsversteigerung meist das bessere Verfahren: Die Gutachten beruhen häufiger auf einer Innenbesichtigung, die Objekte sind seltener vermietet, und kein Gläubiger verteidigt seine Forderung. Dagegen stehen zwei Risiken: bestehen bleibende Grundschulden, die zum Bargebot hinzukommen, und ein Miteigentümer, der das Objekt kennt und selbst mitbietet.

• Grundschulden vor dem Termin klären. Fragen Sie beim Gericht nach den bestehen bleibenden Rechten und rechnen Sie den Nennbetrag zum Bargebot hinzu. Erst diese Summe ist Ihr Preis, und sie zählt für die Wertgrenzen.
• Mit dem Miteigentümer als Konkurrent rechnen. Er kennt Zustand und Nachbarschaft, braucht nach § 184 ZVG oft keine Sicherheit zu leisten und hat ein wirtschaftliches Motiv: Jeder Euro, den er bietet, fließt anteilig an ihn selbst zurück.
• Das Gutachten als Stärke nutzen. Zwei von drei Gutachten beruhen auf einer Innenbesichtigung. Prüfen Sie im Abschnitt zur Ortsbesichtigung, ob das bei Ihrem Objekt gilt, bevor Sie einen Risikoabschlag ansetzen. Wie viel Abschlag ohne Besichtigung angemessen ist, steht in Besichtigung bei der Zwangsversteigerung.
• Terminausfall einkalkulieren. Ein Einstellungsantrag nach § 180 Abs. 2 ZVG kann den Termin noch kurz vorher kippen. Finanzierungszusagen sollten das aushalten.
• Den Streit der Miteigentümer ignorieren. Wer nach dem Zuschlag streitet, wem wie viel vom Erlös zusteht, ist nicht Ihr Problem. Das Eigentum geht mit dem Zuschlag über, unabhängig davon, wie die Verteilung endet.

Was kostet eine Teilungsversteigerung und wer trägt die Kosten?

Der Antragsteller streckt die Kosten vor, getragen werden sie am Ende aus dem Erlös und damit anteilig von allen Miteigentümern (§ 109 ZVG). Gerichtskosten und Gutachten richten sich nach dem Verkehrswert. Der Ersteher zahlt zusätzlich die Zuschlagsgebühr, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten, ein Anwalt ist auf keiner Seite vorgeschrieben.

Die Gerichtskosten setzen sich nach dem Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz zusammen aus 100 Euro für die Anordnung (Nr. 2210) und vier Wertgebühren von je 0,5 für das Verfahren, den Termin, den Zuschlag und die Verteilung (Nr. 2211 bis 2215). Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro beträgt eine volle Gebühr nach Anlage 2 GKG 2.878 Euro, die vier halben Gebühren summieren sich also auf 5.756 Euro. Die Zuschlagsgebühr davon schuldet allein der Ersteher (§ 26 GKG). Hinzu kommt das Sachverständigengutachten, dessen Vorschuss der Antragsteller zahlt und das je nach Objekt einen mittleren bis hohen vierstelligen Betrag kostet.

Für den Ersteher gelten dieselben Nebenkosten wie in jeder Zwangsversteigerung, im Detail in Nebenkosten bei der Zwangsversteigerung. Eine Besonderheit betrifft Miteigentümer, die selbst ersteigern: Ein Miterbe, der ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwirbt, ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG), ebenso der Ehegatte (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und der frühere Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Ein fremder Bieter zahlt den vollen Satz seines Bundeslandes, siehe Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung.

Welche Teilungsversteigerungen gerade anstehen und welche Gutachten dazu ausgewertet sind, zeigt die Objektübersicht.

Häufige Fragen zur Teilungsversteigerung

Was ist der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung? Bei der Zwangsversteigerung treibt ein Gläubiger mit vollstreckbarem Titel eine Forderung ein. Bei der Teilungsversteigerung beantragt ein Miteigentümer die Versteigerung, um die Gemeinschaft aufzuheben, ohne Titel und ohne Schulden (§ 180, § 181 ZVG). Der Ablauf ist derselbe, aber Grundschulden bleiben in der Regel bestehen und der Erlös geht an die Miteigentümer.

Wer darf bei einer Teilungsversteigerung mitbieten? Jeder, auch die Miteigentümer selbst. Ein Miteigentümer, dem ein durch sein Gebot gedecktes Grundpfandrecht zusteht, muss nach § 184 ZVG keine Sicherheit leisten. Alle anderen Bieter können zur Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts aufgefordert werden.

Kann man eine Teilungsversteigerung verhindern? Dauerhaft nur durch Einigung, etwa durch Verkauf des Anteils an den anderen oder freihändigen Verkauf des ganzen Objekts. Vorübergehend kann jeder Miteigentümer die einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG beantragen, für höchstens sechs Monate mit einmaliger Wiederholung. Ein dauerhafter Ausschluss der Aufhebung braucht eine Vereinbarung, die gegen Dritte nur im Grundbuch wirkt (§ 1010 BGB).

Was passiert mit der Grundschuld bei einer Teilungsversteigerung? Sie bleibt in der Regel bestehen, weil § 182 ZVG alle Rechte am Anteil des Antragstellers ins geringste Gebot aufnimmt. Der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zum Bargebot und haftet nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.01.2016 (V ZR 285/14) für den Nennbetrag, auch wenn das Darlehen getilgt ist.

Gelten die 5/10- und 7/10-Grenzen auch bei der Teilungsversteigerung? Ja. § 180 Abs. 1 ZVG erklärt die allgemeinen Vorschriften für anwendbar, also auch § 85a und § 74a ZVG. Im ersten Termin darf der Zuschlag unter der Hälfte des Verkehrswerts nicht erteilt werden, zwischen 5/10 und 7/10 kann ein Beteiligter ihn versagen lassen.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung? In den laufenden Verfahren liegen zwischen Versteigerungsvermerk und Termin im Median 553 Tage, also gut anderthalb Jahre (106 Verfahren mit beiden Angaben, Stand 05.09.2026). Einstellungen nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG können bis zu fünf weitere Jahre hinzufügen.

Wer bekommt das Geld aus einer Teilungsversteigerung? Aus dem Erlös werden zuerst die Verfahrenskosten und angemeldete Gläubiger bedient. Der Rest steht den Miteigentümern nach ihren Anteilen zu (§ 753 BGB). Das Vollstreckungsgericht verteilt ihn aber nur, wenn sich alle einig sind. Sonst wird der Betrag hinterlegt, und der Streit wird vor dem Prozessgericht geführt.

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Den vollständigen Ablauf einer Versteigerung erklärt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung. Was am Versteigerungstag im Saal passiert, steht in Ablauf des Versteigerungstermins.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.