Nebenkosten bei Zwangsversteigerungen: Was wirklich anfällt

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbietet, denkt meist nur ans Gebot selbst. Dabei können Nebenkosten den Gesamtpreis um 4 bis 7 Prozent erhöhen. Dieser Artikel listet alle anfallenden Kosten, erklärt was im Vergleich zum regulären Kauf entfällt und zeigt konkrete Rechenbeispiele.

Welche Nebenkosten fallen bei Zwangsversteigerungen an?

Bei einer Zwangsversteigerung sind die wichtigsten Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Grundbucheintragungsgebühren (rund 0,5 Prozent) und gegebenenfalls Kosten für eigene Gutachter oder Rechtsberatung. Notargebühren entfallen vollständig, da der Zuschlag durch das Amtsgericht erteilt wird.

Grunderwerbsteuer: Der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich auf das Meistgebot und reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein. Sie ist identisch mit der Steuer beim regulären Immobilienkauf.

Detaillierte Steuersätze aller Bundesländer erklärt unser Artikel zur Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen.

Grundbucheintragungsgebühren

Nach dem Zuschlag muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Die Gebühr richtet sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und dem Meistgebot. Als Faustformel gilt: rund 0,5 Prozent des Meistgebots, mindestens jedoch 15 Euro.

Meistgebot	Grundbuchgebühr (ca.)
100.000 Euro	ca. 500 Euro
200.000 Euro	ca. 1.000 Euro
300.000 Euro	ca. 1.500 Euro
500.000 Euro	ca. 2.500 Euro

Was bei der Zwangsversteigerung entfällt

Ein erheblicher Vorteil gegenüber dem regulären Immobilienkauf: Notargebühren entfallen vollständig. Beim regulären Kauf betragen sie typischerweise 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem 250.000-Euro-Objekt sind das bis zu 3.750 Euro, die bei der Zwangsversteigerung nicht anfallen.

Außerdem entfällt in der Regel die Maklerprovision, da kein Makler in den Versteigerungsprozess eingebunden ist.

Mögliche zusätzliche Kosten

Neben den direkten Transaktionskosten können folgende Posten anfallen:

• Renovierungskosten: Zwangsversteigerungsobjekte werden oft in unbekanntem Zustand ersteigert, da eine vollständige Besichtigung vor dem Termin meist nicht möglich ist
• Eigenes Privatgutachten: Wer einen unabhängigen Sachverständigen beauftragt, zahlt typischerweise 1.000 bis 3.000 Euro
• Rechtsberatung: Falls Drittrechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch geprüft werden müssen
• Umzug und Erstausstattung: Bei Eigennutzung nach leerstehendem Objekt

Gesamtkosten im Vergleich: Zwangsversteigerung vs. regulärer Kauf

Kostenart	Zwangsversteigerung	Regulärer Kauf
Grunderwerbsteuer	3,5 bis 6,5 %	3,5 bis 6,5 %
Notargebühren	entfällt	1,0 bis 1,5 %
Grundbucheintragung	ca. 0,5 %	ca. 0,5 %
Maklerprovision	entfällt (meist)	3,0 bis 3,57 %
Gesamte Nebenkosten	ca. 4 bis 7 %	ca. 8 bis 12 %

Der Wegfall von Notargebühren und Maklercourtage macht die Zwangsversteigerung strukturell günstiger, sofern das Meistgebot selbst unter dem Marktpreis liegt.

Rechenbeispiel: Nebenkosten bei einem 200.000-Euro-Gebot

Ein Objekt wird in Hessen (Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent) für 200.000 Euro ersteigert:

Position	Betrag
Meistgebot	200.000 Euro
Grunderwerbsteuer (6,0 %)	12.000 Euro
Grundbucheintragung	ca. 1.000 Euro
Notargebühren	0 Euro
Maklerprovision	0 Euro
Gesamtkosten	ca. 213.000 Euro

Zum Vergleich: Beim regulären Kauf desselben Objekts in Hessen wären zusätzlich rund 5.000 Euro Notarkosten und bis zu 7.140 Euro Maklercourtage angefallen.

Wann fallen Gerichtskosten des Versteigerungsverfahrens an?

Die Verfahrenskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens trägt der Schuldner, nicht der Ersteher. Der neue Eigentümer zahlt ausschließlich die Kosten, die mit dem Eigentumserwerb zusammenhängen: Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr.

Häufige Fragen zu Nebenkosten bei Zwangsversteigerungen

Fallen bei einer Zwangsversteigerung Notarkosten an? Nein. Der Zuschlag wird durch das Amtsgericht erteilt und hat dieselbe Rechtswirkung wie ein notarieller Kaufvertrag. Notargebühren entfallen vollständig. Das ist einer der größten Kostenvorteile gegenüber dem regulären Immobilienkauf.

Muss die Grunderwerbsteuer sofort gezahlt werden? Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer nach Mitteilung durch das Amtsgericht fest. Die Fälligkeit liegt typischerweise einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Bis zur Zahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der neue Eigentümer nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Welche Nebenkosten muss ich einplanen, wenn das Objekt vermietet ist? Bei einem vermieteten Objekt kommen keine zusätzlichen Transaktionskosten hinzu. Allerdings sollten mögliche Kosten für rechtliche Beratung zum bestehenden Mietverhältnis eingeplant werden, da der Ersteher automatisch Vermieter wird und das Mietverhältnis übernimmt.

Kann man die Nebenkosten finanzieren? Ja, viele Banken finanzieren auch die Nebenkosten bei Zwangsversteigerungen, sofern der Beleihungswert des Objekts dies zulässt. Einige Banken verlangen jedoch einen Eigenkapitalanteil für die Nebenkosten. Mehr dazu erklärt unser Artikel zur Finanzierung bei Zwangsversteigerungen.

Gibt es bei Zwangsversteigerungen eine Courtage oder Provision? In der Regel nicht. Es gibt keinen Makler, der eine Courtage verdient. Manche Bieter beauftragen kostenpflichtige Beratungsdienstleister, das ist aber keine Pflicht und keine gesetzlich verankerte Gebühr.

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Weitere Infos zur Kostenkalkulation finden Sie in unserem Artikel zur Renditeberechnung für Kapitalanlagen aus Zwangsversteigerungen. Den Gesamtprozess erklärt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.