Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen: Alle Bundesländer im Vergleich

Die Grunderwerbsteuer fällt bei Zwangsversteigerungen genauso an wie beim regulären Immobilienkauf. Wer die Steuer im Gebot vergisst, kalkuliert falsch und zahlt am Ende erheblich mehr als geplant. Dieser Artikel erklärt alle Steuersätze, Berechnungsgrundlagen und die wichtigsten Unterschiede zum normalen Kauf.

Was ist die Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland, geregelt im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Bei Zwangsversteigerungen entsteht die Steuerpflicht mit dem rechtskräftigen Zuschlag durch das Amtsgericht. Steuerschuldner ist der Ersteher, also der Meistbietende.

Der entscheidende Unterschied zum regulären Kauf: Bei Zwangsversteigerungen ist die Bemessungsgrundlage das Meistgebot, nicht der Verkehrswert aus dem Gutachten. Das bedeutet konkret: Liegt das Gebot unter dem Gutachtenwert, spart man nicht nur beim Preis, sondern auch bei der Steuer.

Steuersätze nach Bundesland: Aktuelle Übersicht 2026

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Seit 2006 dürfen Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Die Spannbreite reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern.

Fazit: Ein Käufer in Bayern zahlt bei einem Gebot von 200.000 Euro genau 7.000 Euro Grunderwerbsteuer. Derselbe Kauf in Nordrhein-Westfalen kostet 13.000 Euro Steuer. Der Unterschied zwischen teuerstem und günstigstem Bundesland beträgt also fast das Doppelte.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Bemessungsgrundlage: Das Meistgebot

Bei Zwangsversteigerungen ist die Bemessungsgrundlage das Meistgebot (§ 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG). Zum Meistgebot zählen:

• Das eigentliche Gebot im Bietungssaal
• Übernommene Schulden (bestehen-bleibende Grundpfandrechte, sofern sie vom Ersteher übernommen werden)
• Sonstige vom Ersteher übernommene Leistungen

Berechnungsbeispiel

Ein Objekt hat einen Gutachtenwert von 300.000 Euro. Der Meistbietende erhält den Zuschlag bei einem Gebot von 210.000 Euro. Das Objekt liegt in Nordrhein-Westfalen (Steuersatz 6,5 %).

In Bayern mit 3,5 Prozent betrüge die Steuer nur 7.350 Euro, die Gesamtkosten also rund 219.450 Euro.

Wann entsteht die Steuerpflicht?

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Zuschlag, also in dem Moment, in dem der Rechtspfleger den Zuschlagsbeschluss verkündet. Das Finanzamt setzt die Steuer auf Basis der Versteigerungsurkunde fest. Der Steuerbescheid kommt in der Regel innerhalb weniger Wochen nach dem Termin.

Wichtig: Die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers erfolgt erst nach Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Das heißt: Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht, verzögert sich Ihre Eigentumsumschreibung.

Gibt es Befreiungen oder Vergünstigungen?

Befreiungen nach GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt einige Ausnahmen, die bei Zwangsversteigerungen jedoch selten greifen:

Familienangehörige (§ 3 GrEStG): Erwerbe zwischen Ehegatten, Lebenspartnern, Eltern und Kindern sowie Geschwistern unter bestimmten Voraussetzungen sind steuerfrei. Bei Zwangsversteigerungen ist das relevant, wenn etwa ein Familienmitglied das Objekt eines Angehörigen in der Versteigerung erwirbt.

Gemeinnützige Organisationen: Bestimmte gemeinnützige Erwerber können befreit sein.

Für Privatpersonen gilt: In der Praxis gibt es bei normalen Zwangsversteigerungskäufen keine reguläre Befreiung. Die Steuer ist vollständig zu zahlen.

Kein Vorteil gegenüber dem Regelkauf

Anders als manchmal behauptet gewährt die Zwangsversteigerung selbst keinen Steuerrabatt. Der einzige Vorteil entsteht indirekt: Liegt das Gebot unter dem Marktwert, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuerlast absolut betrachtet.

Vergleich mit dem regulären Immobilienkauf

Beim regulären Kauf entfallen Gerichtsgebühren, dafür fallen Notargebühren an. Die ZVG spart Notarkosten und meist Maklergebühren. Unter dem Strich liegt die Nebenkosten-Quote bei ZVG-Käufen bei 5 bis 9 Prozent des Gebots, beim Regelkauf je nach Bundesland und Maklerprovisionsvereinbarung bei 8 bis 15 Prozent.

Grunderwerbsteuer in die Gebotskalkulation einbeziehen

So rechnen Sie korrekt

Viele Bieter machen den Fehler, das Budget auf das Gebot zu begrenzen und Nebenkosten nachträglich zu rechnen. Richtig ist der umgekehrte Ansatz:

1. Legen Sie Ihr Gesamtbudget fest (inkl. Nebenkosten und Renovierungsreserve)
2. Ziehen Sie Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Gerichtsgebühren ab (je nach Bundesland 5 bis 9 %)
3. Das verbleibende Budget ist Ihr maximales Gebot

Beispielrechnung:

Gesamtbudget: 250.000 Euro Nebenkosten NRW (ca. 8,5 %): 21.250 Euro Maximales Gebot: 228.750 Euro

Wer diesen Schritt überspringt und 250.000 Euro bietet, hat nach Zuschlag noch rund 21.250 Euro weniger für Renovierung oder Rücklage.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich nichts bezahle weil das Objekt wertlos ist? Ja, die Steuer entsteht auch bei symbolischen Geboten, sofern ein Zuschlag erteilt wird. Allerdings setzt das Gericht das ZVG-Verfahren aus, wenn das Gebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts liegt.

Kann ich die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen? Beim Erwerb einer Kapitalanlageimmobilie gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis (AfA). Eine direkte Absetzbarkeit als Werbungskosten im Jahr der Zahlung ist nicht möglich; die Steuer wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Wie schnell muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen? Der Steuerbescheid enthält eine Zahlungsfrist, in der Regel vier Wochen. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Grundbuchumschreibung benötigt wird.

Was passiert, wenn der Zuschlag nachträglich versagt wird? Wird der Zuschlag rechtskräftig versagt (z.B. wegen Verfahrensfehlern), entfällt die Steuerpflicht rückwirkend. Bereits gezahlte Beträge werden erstattet.

---

Mehr zum Thema Kostenplanung finden Sie in unserem Artikel Erfolgreich bieten bei Zwangsversteigerungen sowie in der Übersicht über Finanzierung bei Zwangsversteigerungen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.