Der Versteigerungstermin dauert oft weniger als eine Stunde, und in dieser Stunde fallen alle Entscheidungen. Wer zum ersten Mal in einem Sitzungssaal sitzt, unterschätzt regelmäßig zwei Dinge: wie schnell der formale Teil vorbei ist und wie wenig Zeit danach bleibt, um die Sicherheitsleistung zu organisieren. Dieser Artikel geht den Termin in der Reihenfolge durch, in der er tatsächlich abläuft.
Der Termin gliedert sich in vier Abschnitte: den Bekanntmachungsteil, in dem das Gericht alle Grundlagen verliest, die Bietstunde von mindestens 30 Minuten, die Verhandlung über den Zuschlag und schließlich den Zuschlagsbeschluss. Geleitet wird der Termin in aller Regel von einem Rechtspfleger. Der Termin ist öffentlich, jeder darf zuhören.
| Abschnitt | Rechtsgrundlage | Was passiert |
|---|---|---|
| 1. Bekanntmachungsteil | § 66 ZVG | Verlesung von Grundbuch, Ansprüchen, Verkehrswert, geringstem Gebot und Versteigerungsbedingungen |
| 2. Bietstunde | § 73 ZVG | Gebote, mindestens 30 Minuten ab der Aufforderung |
| 3. Verhandlung über den Zuschlag | § 74 ZVG | Anwesende Beteiligte werden angehört |
| 4. Zuschlagsbeschluss | § 87 ZVG | Verkündung im Termin oder in einem Verkündungstermin binnen einer Woche |
Zu Beginn stellt das Gericht nach § 66 ZVG die Grundlagen fest und verliest sie: den Grundbuchinhalt, die betreibenden Gläubiger und ihre Ansprüche, den Zeitpunkt der Beschlagnahme, den festgesetzten Verkehrswert, eingegangene Anmeldungen sowie das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen. Danach weist es auf den Ausschluss weiterer Anmeldungen hin und fordert zur Abgabe von Geboten auf.
Achten Sie auf die Passage zu den bestehen bleibenden Rechten. Ihr Gebot ist ein Bargebot: Es umfasst nur den Betrag, den Sie in Geld zahlen. Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, etwa ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, übernehmen Sie zusätzlich. Wirtschaftlich zahlen Sie also Bargebot plus den Wert der übernommenen Rechte. Was das konkret bedeutet, erklärt der Beitrag zu Wohnrecht und Nießbrauch.
In den meisten Fällen ist es ein Rechtspfleger, nicht ein Richter. Er verliest, nimmt Gebote entgegen, entscheidet über deren Wirksamkeit und verkündet am Ende den Zuschlagsbeschluss. Fragen zum Verfahrensablauf beantwortet er vor Beginn des Termins; inhaltliche Beratung zum Objekt darf er nicht leisten.
Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen nach § 73 Abs. 1 ZVG mindestens 30 Minuten liegen. Die Versteigerung läuft darüber hinaus so lange weiter, bis trotz Aufforderung des Gerichts kein Gebot mehr abgegeben wird. Das letzte Gebot verkündet das Gericht durch dreimaligen Aufruf.
Die 30 Minuten sind eine Mindestdauer, keine Höchstdauer. In der Praxis passiert häufig nichts in den ersten 25 Minuten, und die entscheidenden Gebote fallen kurz vor Schluss. Wer nach zehn Minuten Stille den Saal verlässt, verpasst die eigentliche Versteigerung.
Gebote werden mündlich abgegeben und zu Protokoll genommen. Sie gelten immer als Bargebot in voller Höhe, nicht als Aufschlag auf ein vorheriges Gebot. Bieten Sie als Vertreter für eine andere Person oder für eine Gesellschaft, brauchen Sie eine öffentlich beglaubigte Vollmacht: Nach § 71 Abs. 2 ZVG weist das Gericht das Gebot sonst zurück, sofern die Vertretungsmacht nicht offenkundig ist. Eine formlose Vollmacht auf Papier genügt nicht.
Ein Beteiligter, dessen Recht bei Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, kann nach § 67 Abs. 1 ZVG Sicherheit verlangen, und zwar nur sofort nach Abgabe des Gebots. Die Höhe beträgt nach § 68 Abs. 1 ZVG ein Zehntel des Verkehrswerts. Wer die Sicherheit nicht sofort erbringen kann, verliert das Gebot.
Entscheidend ist die Form. § 69 ZVG schließt Barzahlung ausdrücklich aus. Zulässig sind:
| Mittel | Bedingung |
|---|---|
| Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck | frühestens drei Werktage vor dem Termin ausgestellt, zahlbar bei einem im Inland zugelassenen Kreditinstitut |
| Bankbürgschaft | unbefristet, unbedingt und selbstschuldnerisch, Erfüllung im Inland |
| Vorabüberweisung an die Gerichtskasse | Geld muss vor dem Termin eingegangen sein, Nachweis mitbringen |
Wer ohne eines dieser Mittel erscheint, kann zwar bieten, verliert das Gebot aber in dem Moment, in dem ein Beteiligter Sicherheit verlangt. Die Details und die typischen Fehler stehen im Beitrag zur Sicherheitsleistung.
Nach dem Schluss der Versteigerung hört das Gericht nach § 74 ZVG die anwesenden Beteiligten zum Zuschlag an. Hier entscheidet sich, ob das Meistgebot den Zuschlag bekommt oder ob eine der gesetzlichen Wertgrenzen greift. Für Sie als Meistbietenden ist das der unangenehmste Teil des Termins, weil Sie darauf keinen Einfluss mehr haben.
Zwei Grenzen sind im ersten Termin relevant:
In einem späteren Termin entfallen beide Grenzen. Wie Sie das in eine Bietstrategie übersetzen, zeigt der Beitrag Erfolgreich bieten; die Rechenlogik hinter dem geringsten Gebot erklärt der Beitrag zum Mindestgebot.
Der Zuschlag ist nach § 81 Abs. 1 ZVG dem Meistbietenden zu erteilen. Der Beschluss wird nach § 87 ZVG entweder im Versteigerungstermin selbst verkündet oder in einem sofort zu bestimmenden Verkündungstermin, der nicht über eine Woche hinaus liegen soll. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher nach § 90 Abs. 1 ZVG Eigentümer des Grundstücks.
Das ist der Punkt, den viele unterschätzen: Das Eigentum geht mit dem Zuschlagsbeschluss über, nicht mit der Zahlung und nicht mit der Grundbucheintragung. Ab diesem Moment tragen Sie Lasten und Risiken des Objekts. Das Bargebot ist nach § 49 Abs. 2 ZVG vom Zuschlag an zu verzinsen und vor dem Verteilungstermin zu zahlen, in dem das Gericht den Erlös an die Gläubiger verteilt. Die Sicherheitsleistung wird dabei angerechnet.
Was danach an Kosten anfällt, von der Grunderwerbsteuer bis zu den Gerichtskosten, steht im Beitrag zu den Nebenkosten. Sitzt noch jemand im Objekt, ist der Beitrag zur Räumung der nächste Schritt.
Versteigerungstermine sind fast ausnahmslos Vormittagstermine. Von den 3.194 kommenden Terminen mit Uhrzeitangabe im Klaava-Bestand starten 90,7 Prozent zwischen 8 und 11 Uhr. Häufigste Startzeit ist 10:00 Uhr mit 26,9 Prozent, dicht gefolgt von 09:00 Uhr mit 25,5 Prozent. Stichtag: 25.08.2026.
Klaava ist eine deutsche Plattform für Zwangsversteigerungstermine und wertet die zugehörigen Gerichtsunterlagen automatisiert aus. Drei Beobachtungen aus dem aktuellen Bestand von 3.195 kommenden Terminen an 418 Amtsgerichten:
Welche Termine an Ihrem Amtsgericht anstehen, sehen Sie auf der Objektkarte oder in der Übersicht nach Amtsgerichten und Bundesländern.
Die Pflichtliste ist kurz, aber es gibt keine Kulanz, wenn etwas fehlt:
Wie lange dauert ein Versteigerungstermin? Nach § 73 Abs. 1 ZVG müssen zwischen der Aufforderung zur Gebotsabgabe und dem Schluss der Versteigerung mindestens 30 Minuten liegen. Zusammen mit dem Bekanntmachungsteil und der Verhandlung über den Zuschlag dauert ein Termin meist 45 bis 90 Minuten. Bei mehreren Objekten an einem Gerichtstag kann sich der Aufruf deutlich verzögern.
Kann ich einfach zuschauen, ohne zu bieten? Ja. Der Versteigerungstermin ist öffentlich, und Zuhörer müssen sich weder anmelden noch legitimieren. Für den ersten Termin ist genau das die beste Vorbereitung: einmal ohne eigenes Geld im Saal sitzen und den Ablauf mitverfolgen.
Was passiert, wenn ich die Sicherheitsleistung nicht dabeihabe? Sie dürfen bieten, verlieren das Gebot aber, sobald ein Beteiligter nach § 67 ZVG Sicherheit verlangt und Sie sie nicht sofort erbringen. Barzahlung ist nach § 69 ZVG ausgeschlossen. Bringen Sie deshalb immer einen Bundesbankscheck, eine Bankbürgschaft oder den Nachweis einer Vorabüberweisung mit.
Wann bin ich Eigentümer der Immobilie? Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses. Nach § 90 Abs. 1 ZVG wird der Ersteher durch den Zuschlag Eigentümer des Grundstücks, unabhängig von der Zahlung und von der späteren Grundbucheintragung. Ab diesem Moment tragen Sie Nutzen, Lasten und Risiko.
Kann der Termin kurzfristig ausfallen? Ja. Das Verfahren kann bis zuletzt eingestellt oder der Termin aufgehoben werden, etwa wenn der Schuldner zahlt oder ein Gläubiger den Antrag zurücknimmt. Im Klaava-Bestand hat sich bei 23,3 Prozent der kommenden Termine das Datum seit der Ersterfassung geändert. Prüfen Sie den Termin am Vortag.
Muss ich das Gebot sofort bezahlen? Nein. Fällig ist das Bargebot vor dem Verteilungstermin, in dem der Erlös an die Gläubiger verteilt wird. Verzinst wird es aber nach § 49 Abs. 2 ZVG bereits ab dem Zuschlag. Die Finanzierung sollte deshalb vor dem Termin stehen, siehe Finanzierung einer Zwangsversteigerung.
Den Gesamtablauf vom Gerichtsbeschluss bis zum Eigentumsübergang erklärt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung. Wie Sie Ihr Maximalgebot herleiten, zeigt Erfolgreich bieten.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.
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