Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert: die drei Bewertungsverfahren im Gutachten

Jedes Verkehrswertgutachten endet mit einer einzigen Zahl. Wie diese Zahl zustande kommt, entscheidet sich viel früher: bei der Wahl des Bewertungsverfahrens. Ein Einfamilienhaus, das über den Sachwert bewertet wird, kommt auf ein anderes Ergebnis als dasselbe Haus über den Ertragswert. Wer das Verfahren im Gutachten erkennt und seine zentrale Annahme prüft, weiß deutlich besser, wie belastbar der Verkehrswert wirklich ist.

Welche Bewertungsverfahren gibt es im Zwangsversteigerungsgutachten?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Nach § 6 ImmoWertV wählt der Sachverständige das Verfahren nach der Art des Objekts und den marktüblichen Gepflogenheiten. Er darf mehrere Verfahren kombinieren, muss die Wahl aber begründen.

Die ImmoWertV in ihrer Fassung von 2021 gilt seit dem 1. Januar 2022 und hat die vorher verstreuten Richtlinien zusammengeführt. Gutachten mit einem älteren Wertermittlungsstichtag können deshalb noch auf die alte Systematik verweisen.

Welches Verfahren nutzen die Gutachter tatsächlich?

In den ausgewerteten Gutachten dominiert bei Einfamilienhäusern der Sachwert, bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern der Ertragswert. Bei unbebauten Grundstücken taucht ein Ertragswert praktisch nie auf. Die Verteilung folgt damit dem, was § 6 ImmoWertV vorgibt: das Verfahren richtet sich nach dem Objekt, nicht nach dem Geschmack des Gutachters.

Klaava ist eine deutsche Plattform für Zwangsversteigerungstermine und wertet die zugehörigen Verkehrswertgutachten automatisiert aus. Stand 25.08.2026 sind 3.195 kommende Termine an 418 Amtsgerichten erfasst, davon 2.888 mit gerichtlich festgesetztem Verkehrswert und einem Median von 173.000 Euro. Für 1.024 dieser Termine liegt eine vollständige Gutachten-Auswertung vor. So verteilen sich darin die ausgewiesenen Werte:

Zur Methodik: Gezählt wurde, ob im Gutachten ein Sachwert beziehungsweise ein Ertragswert ausdrücklich beziffert ist. Der Vergleichswert wird nicht separat erfasst, weil er in den Gutachten meist im Fließtext hergeleitet und nicht als eigene Kennzahl ausgewiesen wird. Die Tabelle sagt deshalb nichts darüber aus, wie häufig das Vergleichswertverfahren eingesetzt wird. Stichtag aller Zahlen: 25.08.2026.

Das Vergleichswertverfahren: der Wert aus echten Kaufpreisen

Beim Vergleichswertverfahren leitet der Gutachter den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab. § 25 ImmoWertV verlangt dafür Vergleichsobjekte mit hinreichend übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen. Die Datenbasis liefern die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die jeder notariell beurkundete Kaufvertrag speist.

So rechnet der Gutachter

Er sucht Verkäufe vergleichbarer Objekte aus der Region, rechnet Abweichungen bei Lage, Größe, Baujahr und Zustand heraus und leitet daraus einen Quadratmeterpreis ab. Statt einzelner Vergleichspreise darf er nach § 24 ImmoWertV auch Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse verwenden, etwa einen durchschnittlichen Preis je Quadratmeter Wohnfläche für eine bestimmte Baujahrsklasse.

Was Sie prüfen sollten

• Anzahl der Vergleichsfälle. Zwei Verkäufe sind keine belastbare Basis. Der Gutachter nennt die Zahl in der Regel im Text.
• Zeitraum der Vergleichsfälle. Verkäufe aus einer anderen Marktphase verzerren das Ergebnis in beide Richtungen.
• Räumliche Abgrenzung. Eine Vergleichsgruppe, die den halben Landkreis umfasst, ist bei kleinteiligen Lagen wertlos.

Das Ertragswertverfahren: der Wert aus der Miete

Beim Ertragswertverfahren zählt, was das Objekt dauerhaft erwirtschaftet. Der Gutachter kapitalisiert den Reinertrag der Gebäude und addiert den Bodenwert. Die Rechenschritte stehen in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV. Für vermietete Objekte ist das der marktübliche Weg, weil ein Investor genau so kalkuliert.

So rechnet der Gutachter

1. Rohertrag: die nachhaltig erzielbare Jahresmiete, nicht zwingend die aktuelle Ist-Miete (§ 31 ImmoWertV).
2. Reinertrag: Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis (§ 32 ImmoWertV).
3. Bodenwertverzinsung: Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz. Der Rest ist der Reinertragsanteil der Gebäude (§ 33 ImmoWertV).
4. Barwertfaktor: Der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert (§ 34 ImmoWertV).
5. Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert.

Ein vereinfachtes Zahlenbeispiel: 30.000 Euro Jahresrohertrag, 6.000 Euro Bewirtschaftungskosten, also 24.000 Euro Reinertrag. Bei 120.000 Euro Bodenwert und 2,5 Prozent Liegenschaftszinssatz entfallen 3.000 Euro auf die Bodenwertverzinsung, bleiben 21.000 Euro Gebäudereinertrag. Mit einem Barwertfaktor von 20 ergibt das 420.000 Euro Gebäudeertragswert plus 120.000 Euro Bodenwert, zusammen 540.000 Euro.

Was Sie prüfen sollten

• Angesetzte Miete gegen Ist-Miete. Rechnet der Gutachter mit einer Marktmiete oberhalb der tatsächlichen Miete, steckt im Verkehrswert eine Annahme, die Sie erst durch eigene Vermietungsarbeit einlösen müssten. Bei bestehenden Mietverträgen greift außerdem das Mietrecht, siehe Mieter in der Zwangsversteigerung.
• Liegenschaftszinssatz. Er stammt vom örtlichen Gutachterausschuss. Kleine Änderungen wirken stark: Ein halber Prozentpunkt verschiebt den Ertragswert deutlich.
• Restnutzungsdauer. Sie bestimmt den Barwertfaktor. Eine großzügig angesetzte Restnutzungsdauer hebt den Wert, ohne dass am Gebäude etwas besser geworden wäre.

Wie Sie daraus Ihre eigene Kalkulation bauen, zeigt der Beitrag zur Renditeberechnung bei Kapitalanlagen.

Das Sachwertverfahren: der Wert aus Boden und Bausubstanz

Das Sachwertverfahren fragt, was es kosten würde, Grundstück und Gebäude heute zu ersetzen. Es addiert den Bodenwert und die um Alter und Abnutzung geminderten Herstellungskosten des Gebäudes und passt das Ergebnis am Schluss über einen Marktfaktor an. Es kommt vor allem dort zum Einsatz, wo Vergleichsverkäufe fehlen und keine Miete anfällt.

So rechnet der Gutachter

1. Vorläufiger Gebäudesachwert: durchschnittliche Herstellungskosten je Flächeneinheit mal Fläche (§ 36 ImmoWertV).
2. Alterswertminderung: Nach § 38 ImmoWertV entspricht der Alterswertminderungsfaktor dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer.
3. Außenanlagen: Garagen, Wege, Einfriedungen werden nach § 37 ImmoWertV gesondert angesetzt.
4. Bodenwert: in der Regel über den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses.
5. Sachwertfaktor: Der vorläufige Sachwert wird mit dem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multipliziert (§ 39 ImmoWertV). Erst dieser Schritt bringt die Zahl auf Marktniveau.

Was Sie prüfen sollten

• Der Sachwertfaktor ist der größte Hebel. Er liegt je nach Markt deutlich unter oder über 1,0. Steht er nicht im Gutachten, fehlt der Marktbezug.
• Restnutzungsdauer nach Modernisierung. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer rechnerisch. Prüfen Sie, ob die angenommenen Maßnahmen im Objekt wirklich ausgeführt wurden.
• Instandhaltungsstau. Pauschale Abschläge ersetzen keine Kostenschätzung. Setzen Sie eigene Handwerkerpreise dagegen.

Warum in einem Gutachten oft zwei Werte stehen

Viele Gutachten rechnen ein zweites Verfahren zur Kontrolle mit und begründen dann, welchem Ergebnis sie folgen. In der Klaava-Auswertung enthalten 246 der 1.024 ausgewerteten Gutachten sowohl einen Sachwert als auch einen Ertragswert, also gut jedes vierte. Der festgesetzte Verkehrswert entspricht dabei nicht automatisch einem der beiden Werte.

Für Sie ist genau diese Stelle interessant. Weichen Sachwert und Ertragswert stark voneinander ab, sagt das etwas über das Objekt aus: Ein Haus mit hohem Sachwert und niedrigem Ertragswert ist teuer gebaut, aber schwer zu vermieten. Umgekehrt deutet ein hoher Ertragswert bei niedrigem Sachwert auf gute Mieten in einfacher Bausubstanz hin. Die Begründung des Gutachters, welchem Wert er folgt, ist der wichtigste Absatz des ganzen Dokuments.

So prüfen Sie das Verfahren in Ihrem Gutachten

Suchen Sie zuerst den Abschnitt zur Verfahrenswahl, meist im vorderen Drittel. Prüfen Sie dann die eine Annahme, an der das jeweilige Verfahren hängt: die Vergleichsfälle, die angesetzte Miete oder den Sachwertfaktor. Vergleichen Sie zuletzt den Wertermittlungsstichtag mit dem Termindatum.

Eine Prüfreihenfolge in fünf Schritten:

1. Verfahren identifizieren und die Begründung der Wahl lesen.
2. Die zentrale Annahme des Verfahrens prüfen und notieren.
3. Bodenwert gegen den aktuellen Bodenrichtwert der Gemeinde halten.
4. Alle Abschläge sammeln und durch eigene Zahlen ersetzen.
5. Wertermittlungsstichtag mit dem Termindatum vergleichen.

Der letzte Punkt ist kein Detail. Von den 1.024 ausgewerteten Gutachten nennen 966 einen Wertermittlungsstichtag, und dessen Median liegt 362 Tage zurück, also gut zwölf Monate vor dem heutigen Tag. In dieser Zeit kann sich ein regionaler Markt spürbar bewegen, in beide Richtungen.

Wie der Verkehrswert insgesamt entsteht und welche Rolle er im Verfahren spielt, erklärt der Beitrag Verkehrswert im Gutachten. Den kompletten Leseweg durch ein Gutachten zeigt Gutachten lesen und verstehen. Welches Verfahren bei einem konkreten Objekt angewendet wurde, sehen Sie in der Auswertung auf der Objektkarte oder in der Übersicht nach Bundesland.

Häufige Fragen zu den Bewertungsverfahren

Welches Bewertungsverfahren wird bei einer Zwangsversteigerung angewendet? Das hängt vom Objekt ab. Nach § 6 ImmoWertV wählt der Sachverständige das Verfahren nach der Art des Objekts und den marktüblichen Gepflogenheiten. In der Klaava-Auswertung weisen 73,5 Prozent der Einfamilienhaus-Gutachten einen Sachwert aus, bei Eigentumswohnungen sind es 9,3 Prozent.

Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Verkehrswert? Der Sachwert ist ein Rechenergebnis aus Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten. Der Verkehrswert ist der Wert, den das Gericht nach § 74a Abs. 5 ZVG festsetzt. Er kann dem Sachwert entsprechen, muss es aber nicht: Der Gutachter kann auch einem anderen Verfahren folgen oder die Ergebnisse gewichten.

Warum stehen in meinem Gutachten zwei verschiedene Werte? Weil der Gutachter ein zweites Verfahren zur Kontrolle mitgerechnet hat. In der Klaava-Auswertung enthält gut jedes vierte Gutachten sowohl einen Sachwert als auch einen Ertragswert. Maßgeblich ist der Wert, dem der Gutachter am Ende begründet folgt.

Kann ich gegen das gewählte Verfahren vorgehen? Als Bieter nicht. Verfahrensbeteiligte können gegen den Beschluss, mit dem das Gericht den Verkehrswert festsetzt, Beschwerde einlegen. Als Bietinteressent bleibt Ihnen die eigene Prüfung: Sie fließt in Ihr Maximalgebot ein, nicht in das Verfahren.

Wie alt darf der Wertermittlungsstichtag sein? Eine gesetzliche Höchstgrenze gibt es nicht. In der Klaava-Auswertung liegt der Median bei 362 Tagen vor dem Stichtag 25.08.2026. Je älter der Stichtag, desto wichtiger ist Ihr eigener Abgleich mit aktuellen Angeboten und Bodenrichtwerten.

---

Wie Sie ein komplettes Gutachten Schritt für Schritt durcharbeiten, zeigt Gutachten lesen und verstehen. Welche Rolle der Verkehrswert für Ihr Gebot spielt, erklärt der Beitrag zum Mindestgebot.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.