Grundschuld in der Zwangsversteigerung: welche Rechte nach dem Zuschlag bestehen bleiben und was sie den Ersteher kosten

Im Grundbuch eines versteigerten Objekts stehen oft mehr Schulden, als das Haus wert ist: Grundschulden mehrerer Banken, Zwangssicherungshypotheken, dazu in Abteilung II Wegerechte, Wohnungsrechte und Vermerke. Die häufigste Frage vor dem ersten Gebot lautet deshalb: Muss ich das alles übernehmen? Die Antwort steht im Gesetz und ist beruhigender, als das Grundbuch aussieht. Fast alle Grundschulden erlöschen mit dem Zuschlag. Aber nicht alle, und die Ausnahmen werden Teil des Preises. Dieser Artikel erklärt die Rangregel, zeigt, welche Rechte bestehen bleiben, was in 1.077 ausgewerteten Gutachten dazu steht und wie Sie den wahren Preis vor dem Gebot ausrechnen.

Was passiert mit der Grundschuld bei einer Zwangsversteigerung?

Die Grundschuld des Gläubigers, der die Versteigerung betreibt, und alle Rechte im Rang dahinter erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). Die Gläubiger werden aus dem Erlös bezahlt, soweit er reicht. Nur Rechte, die im Grundbuch vor dem betreibenden Gläubiger stehen, bleiben bestehen und gehen auf den Ersteher über (§ 44, § 52 ZVG). Der Nennbetrag einer Grundschuld sagt nichts über die tatsächliche Restschuld.

Grundschuld ist nicht gleich Schuld

Die Grundschuld (§ 1191 BGB) ist ein Recht am Grundstück, das unabhängig von der gesicherten Forderung besteht. Im Grundbuch steht ihr Nennbetrag, meist die ursprüngliche Darlehenssumme, dazu dingliche Zinsen von häufig 12 bis 18 Prozent im Jahr und eine einmalige Nebenleistung. Diese Zinsen laufen auf dem Papier seit der Eintragung. Meldet eine Bank ihre Forderung im Verfahren an, kommen Nennbetrag und mehrere Jahre dinglicher Zinsen zusammen. So entsteht der Eindruck, die Grundschuld sei höher als der Verkehrswert.

Für die Bank ist das eine Rechengröße, keine Auszahlung. Sie darf aus der Grundschuld nur so viel behalten, wie ihr nach dem Sicherungsvertrag tatsächlich zusteht, und nur aus dem Erlös. Für Sie als Bieter zählt allein, ob das Recht erlischt oder bestehen bleibt. Erlischt es, ist seine Höhe Ihnen gleichgültig.

Wie der Rang entsteht

Innerhalb einer Abteilung des Grundbuchs bestimmt die Reihenfolge der Eintragung den Rang, zwischen Abteilung II und III entscheidet das Eintragungsdatum (§ 879 BGB). Vor allen eingetragenen Rechten stehen kraft Gesetzes einige Ansprüche, die § 10 ZVG in Rangklassen ordnet: darunter rückständiges Hausgeld einer Eigentümergemeinschaft bis zu 5 Prozent des Verkehrswerts (Rangklasse 2) und öffentliche Lasten wie die Grundsteuer (Rangklasse 3). Die eingetragenen Rechte folgen in Rangklasse 4. Die vorrangigen Ansprüche bleiben nicht bestehen, sondern gehören in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots. Was das bei Eigentumswohnungen bedeutet, steht in Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung.

Welche Rechte bleiben nach dem Zuschlag bestehen?

Bestehen bleibt jedes Recht, das bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt ist und nicht durch Zahlung zu decken ist (§ 52 Abs. 1 ZVG), also die eingetragenen Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Das sind meist Dienstbarkeiten in Abteilung II wie Wege-, Leitungs- und Wohnungsrechte, seltener vorrangige Grundschulden. Der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zum Bargebot, ihr Wert kommt zum Preis hinzu.

Was der Bekanntmachungsteil verbindlich klärt

Die Liste der bestehen bleibenden Rechte steht nicht im Gutachten, sondern wird im Termin festgestellt. Nach dem Aufruf der Sache verliest der Rechtspfleger die Anmeldungen, das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen (§ 66 ZVG). Erst hier ist verbindlich, welcher Gläubiger mit welchem Rang betreibt, denn bis zum Termin können weitere Gläubiger dem Verfahren beitreten, und der bestrangige unter ihnen verschiebt die Grenze zwischen erlöschenden und bestehen bleibenden Rechten. Fragen zu einzelnen Rechten gehören in diesen Abschnitt, nicht in die Bietstunde. Den Termin im Detail beschreibt Ablauf des Versteigerungstermins.

Abweichende Bedingungen und Liegenbelassung

Von der gesetzlichen Regel gibt es zwei Ausnahmen. Jeder Beteiligte kann abweichende Versteigerungsbedingungen verlangen, etwa dass ein nachrangiges Wohnungsrecht bestehen bleibt; das Gericht bietet das Grundstück dann doppelt aus, einmal mit und einmal ohne das Recht (§ 59 ZVG). Und Ersteher und Berechtigter können vereinbaren, dass ein erlöschendes Recht bestehen bleibt, wenn sie das spätestens im Verteilungstermin erklären (§ 91 Abs. 2 ZVG). Das bar zu zahlende Meistgebot sinkt dann um den Betrag, der dem Berechtigten sonst zustünde (§ 91 Abs. 3 ZVG). In der Praxis heißt das Liegenbelassung: Der Ersteher übernimmt die Grundschuld seiner eigenen finanzierenden Bank und spart die Neubestellung.

Der Sonderfall Teilungsversteigerung

In der Teilungsversteigerung gibt es keinen betreibenden Gläubiger, dessen Rang die Grenze zieht. § 182 ZVG nimmt deshalb alle Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, ins geringste Gebot auf. Praktisch bleiben dort alle Grundschulden bestehen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2016 (V ZR 285/14) entschieden, dass der Ersteher für den vollen Nennbetrag haftet, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist. Warum das so ist und wie Sie es erkennen, erklärt Teilungsversteigerung: Ablauf und Unterschiede.

Wie Sie den wahren Preis vor dem Gebot berechnen

Der Preis eines Objekts ist das Bargebot plus die Nennbeträge bestehen bleibender Grundpfandrechte plus der Kapitalwert bestehen bleibender Nutzungsrechte. Genau diese Summe gilt als Meistgebot für die 5/10- und 7/10-Grenze (§ 74a Abs. 1, § 85a Abs. 1 ZVG). Wer nur das Bargebot rechnet, unterschätzt seinen Preis und überschätzt seinen Abstand zum Verkehrswert.

Wer in diesem Beispiel nur die 130.000 Euro sieht, glaubt, bei 43 Prozent des Verkehrswerts zu bieten, und wundert sich, dass niemand die Versagung des Zuschlags beantragt. Tatsächlich zahlt er 255.000 Euro, davon 80.000 Euro an die vorrangige Bank oder durch deren Übernahme, und wohnt trotzdem nicht selbst, weil das Wohnungsrecht bleibt. Wie sich der Kapitalwert eines Wohnungsrechts berechnet, steht in Wohnrecht und Nießbrauch bei der Zwangsversteigerung. Wie die Wertgrenzen wirken, erklärt Mindestgebot bei der Zwangsversteigerung.

Auch die Finanzierung hängt daran. Eine Bank, die das Bargebot finanziert, will wissen, welche Rechte vor ihrer eigenen Grundschuld stehen bleiben, weil sie ihren Beleihungswert danach bemisst. Ein übernommenes Grundpfandrecht von 80.000 Euro mindert den Spielraum für die neue Grundschuld um genau diesen Betrag.

Was in den Gutachten zu Grundbuchrechten steht

Das Gutachten nennt die Grundbuchrechte, sagt aber selten, welche davon bestehen bleiben. Klaava ist eine deutsche Plattform für Zwangsversteigerungstermine und wertet die Gutachten der laufenden Verfahren strukturiert aus. In 1.077 Gutachten zu kommenden Terminen mit auswertbarem Volltext kommt Abteilung II in 71,6 Prozent vor, die Formulierung "bestehen bleiben" nur in 6,0 Prozent. Stand: 05.09.2026.

Abteilung II des Grundbuchs kommt in 771 dieser Gutachten vor, Abteilung III in 543 (50,4 Prozent). In 330 Gutachten (30,6 Prozent) schreibt der Sachverständige ausdrücklich, dass er die Rechte in Abteilung III nicht berücksichtigt oder von ihrem Erlöschen ausgeht, 323 verwenden das Wort lastenfrei. Die Formulierung "bestehen bleiben" findet sich dagegen nur in 65 Gutachten, also in 6,0 Prozent. Das Gutachten sagt Ihnen also in der Regel, dass es die Grundschulden ignoriert, aber selten, welche Rechte auf Sie zukommen.

Bei 695 der 1.074 vollständig ausgewerteten Objekte, also 64,7 Prozent, hat die Auswertung mindestens einen Eintrag in Abteilung II strukturiert erfasst. Am häufigsten sind Versteigerungsvermerke, Grunddienstbarkeiten für Wege und Leitungen und Insolvenzvermerke. Die Vermerke verschwinden mit dem Zuschlag, die Dienstbarkeiten bleiben meist, weil sie oft älter sind als jede Grundschuld. Der Gutachter berücksichtigt ein bestehen bleibendes Recht in Abteilung II als Wertabschlag, muss aber zum Zeitpunkt der Erstellung schätzen, welcher Gläubiger im Termin betreiben wird. Wie Sie den Grundbuchabschnitt eines Gutachtens lesen, steht in Gutachten lesen und verstehen.

Was nach dem Zuschlag mit den Rechten passiert

Nach Rechtskraft des Zuschlags und Ausführung des Teilungsplans ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt, den Ersteher als Eigentümer einzutragen und den Versteigerungsvermerk sowie alle erloschenen Rechte zu löschen (§ 130 Abs. 1 ZVG). Der Ersteher stellt keinen Antrag und braucht keine Löschungsbewilligung der Banken. Bestehen gebliebene Rechte bleiben eingetragen; eine übernommene Grundschuld kann er ablösen oder für die eigene Finanzierung nutzen.

Zwischen Verteilungstermin und Grundbuchberichtigung liegen in der Praxis einige Wochen bis Monate. Die Kosten der Eintragung trägt der Ersteher. Ist das Bargebot im Verteilungstermin nicht vollständig bezahlt, lässt das Gericht für den offenen Betrag Sicherungshypotheken zugunsten der Gläubiger eintragen (§ 128 ZVG).

Für eine übernommene Grundschuld gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Löst der Ersteher sie vollständig ab, geht sie kraft Gesetzes auf ihn über und wird zur Eigentümergrundschuld, die er löschen lassen oder an seine eigene Bank abtreten kann. Löst er nur einen Teil ab, darf die Bank die Löschung nicht ohne Zustimmung des früheren Eigentümers bewilligen, weil dessen Rückgewähranspruch geschützt ist (Urteil vom 29.01.2016, V ZR 285/14). Persönlich für die gesicherte Forderung haftet der Ersteher nur, wenn die Bank ihre Forderung spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten angemeldet hat (§ 53 Abs. 2 ZVG). Sonst haftet er nur mit dem Grundstück.

Wenn der Gläubiger selbst ersteigert

Ersteigert die betreibende Bank das Objekt selbst zu einem Gebot unter 7/10 des Verkehrswerts, gilt sie nach § 114a ZVG so weit als befriedigt, wie ihre Forderung bei einem Gebot in Höhe der 7/10-Grenze gedeckt gewesen wäre. Sie kann den Schuldner also nicht für die Differenz weiter in Anspruch nehmen. Das erklärt, warum Gläubiger, die mitbieten, selten unter 7/10 aufhören, und es ist ein Hinweis für alle anderen Bieter: Ein Gläubiger im Saal bietet nach dieser Rechenlogik, nicht nach dem Marktwert.

Checkliste: Grundbuchrechte vor dem Gebot prüfen

Sechs Schritte reichen, um die Grundbuchrechte eines Objekts vor dem Gebot zu klären: Grundbuchauszug lesen, den betreibenden Gläubiger und seinen Rang erfragen, vorrangige Grundpfandrechte mit Nennbetrag notieren, Nutzungsrechte kapitalisieren, die im Termin verlesene Liste mitschreiben und aus Bargebot und übernommenen Rechten das Gesamtgebot bilden. Erst diese Summe ist der Preis, den Sie mit dem Verkehrswert vergleichen.

1. Grundbuchauszug im Gutachten lesen. Abteilung II und III mit Eintragungsdatum und Rang. Fehlt der Auszug, hilft die Akteneinsicht beim Gericht nach § 42 ZVG.
2. Den betreibenden Gläubiger und seinen Rang klären. Das Gericht oder der Rechtspfleger nennen die bestrangig betreibende Forderung. Alles davor bleibt bestehen.
3. Bestehen bleibende Grundpfandrechte notieren. Nennbetrag plus dingliche Zinsen. Bei der Bank nach Restschuld und Bereitschaft zur Löschung oder Abtretung fragen.
4. Nutzungsrechte kapitalisieren. Wohnungsrecht, Nießbrauch und Reallasten haben einen Kapitalwert, der zum Gebot zählt.
5. Im Bekanntmachungsteil mitschreiben. Die verlesene Liste ist verbindlich. Weicht sie von Ihrer Vorbereitung ab, jetzt fragen.
6. Gesamtgebot bilden. Bargebot plus übernommene Rechte ergibt den Preis, mit dem Sie die Wertgrenzen, die Finanzierung und den Abstand zum Verkehrswert rechnen.

Welche Objekte gerade anstehen und welche Gutachten dazu ausgewertet sind, zeigt die Objektübersicht.

Häufige Fragen zur Grundschuld bei der Zwangsversteigerung

Muss ich als Ersteher die Grundschuld übernehmen? In der Regel nicht. Die Grundschuld des betreibenden Gläubigers und alle nachrangigen Rechte erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). Übernehmen müssen Sie nur Rechte, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger stehen und deshalb im geringsten Gebot berücksichtigt sind (§ 52 Abs. 1 ZVG). Welche das sind, wird im Bekanntmachungsteil des Termins verlesen.

Was bedeutet es, wenn die Grundschuld höher ist als der Verkehrswert? Meist nichts für den Bieter. Der Nennbetrag enthält die ursprüngliche Darlehenssumme und dingliche Zinsen, die seit der Eintragung auf dem Papier laufen, oft 12 bis 18 Prozent im Jahr. Erlischt die Grundschuld mit dem Zuschlag, ist ihre Höhe für Sie ohne Bedeutung. Die Bank erhält nur den Erlös, der auf ihren Rang entfällt.

Bleibt eine Grundschuld nach der Zwangsversteigerung bestehen? Nur, wenn sie im Rang vor dem betreibenden Gläubiger steht oder wenn es eine Teilungsversteigerung ist, in der § 182 ZVG alle Grundschulden ins geringste Gebot aufnimmt. Dann haftet der Ersteher für den Nennbetrag, auch wenn das Darlehen getilgt ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.01.2016, V ZR 285/14).

Wer löscht die Grundschuld nach der Zwangsversteigerung? Das Vollstreckungsgericht. Nach Rechtskraft des Zuschlags und Ausführung des Teilungsplans ersucht es das Grundbuchamt, die erloschenen Rechte zu löschen und den Ersteher einzutragen (§ 130 Abs. 1 ZVG). Eine Löschungsbewilligung der Bank ist dafür nicht nötig.

Was passiert mit nachrangigen Grundschulden? Sie erlöschen mit dem Zuschlag. Die nachrangigen Gläubiger werden aus dem Erlös bedient, soweit nach den vorrangigen Ansprüchen etwas übrig ist. Reicht der Erlös nicht, gehen sie leer aus und können nur noch die persönliche Forderung gegen den Schuldner verfolgen. Der Ersteher zahlt an sie nichts.

Zählt eine übernommene Grundschuld für die 7/10-Grenze? Ja. Nach § 74a Abs. 1 und § 85a Abs. 1 ZVG gilt als Meistgebot das Bargebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte. Ein Bargebot von 130.000 Euro mit einer übernommenen Grundschuld von 80.000 Euro ist ein Gebot von 210.000 Euro.

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Den vollständigen Ablauf beschreibt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung. Wie das geringste Gebot und die Wertgrenzen zusammenhängen, erklärt Mindestgebot bei der Zwangsversteigerung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.