Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung: Was Bieter wissen müssen

Die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in mehreren wesentlichen Punkten von der Versteigerung eines Einfamilienhauses. Wer eine Wohnung ersteigert, wird automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und übernimmt damit Rechte und Pflichten, die beim Kauf eines freistehenden Hauses nicht existieren. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Besonderheiten.

Was passiert mit dem Hausgeld bei einer Zwangsversteigerung?

Rückstände beim Hausgeld gehen anteilig auf den neuen Eigentümer über. Nach § 16 Abs. 2 WEG haftet der Ersteher für Hausgeldschulden, die in den letzten zwei Jahren vor dem Zuschlag entstanden sind, bis zur Höhe von 5 Prozent des Verkehrswerts. Das kann eine erhebliche versteckte Belastung darstellen.

Was ist Hausgeld und wie hoch ist es?

Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag jedes Wohnungseigentümers zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums. Es umfasst:

• Verwaltungskosten
• Versicherungen des Gebäudes
• Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
• Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
• Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege

Typische Hausgeldbeträge liegen zwischen 2 und 5 Euro pro Quadratmeter monatlich, je nach Alter und Zustand des Gebäudes.

Wie hoch können Hausgeld-Rückstände sein?

Vor einem Gebot lohnt es sich, beim WEG-Verwalter nach offenen Forderungen zu fragen. Bei verfahrenen Situationen können Rückstände über mehrere Jahre auflaufen. Die gesetzliche Haftungsgrenze von 5 Prozent des Verkehrswerts kann bei einem 300.000-Euro-Objekt bis zu 15.000 Euro betragen.

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage verbleibt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist Gemeinschaftsvermögen und wird nicht an den ausscheidenden Eigentümer ausgezahlt, auch nicht im Zwangsversteigerungsverfahren. Der neue Eigentümer erwirbt damit rechnerisch einen Anteil an der Rücklage, kann aber nicht frei darüber verfügen.

Wichtig für die Kalkulation: Wer ein Objekt ersteigert, bei dem die Rücklage sehr niedrig ist, muss damit rechnen, bald zur Sonderumlage herangezogen zu werden, wenn größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen.

Information	Wo erhältlich
Aktuelle Instandhaltungsrücklage	WEG-Verwalter, Hausgeldabrechnung
Offene Hausgeld-Rückstände	WEG-Verwalter
Geplante Instandhaltungsmaßnahmen	Protokolle der Eigentümerversammlungen
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung	Grundbuchamt

Welche Unterlagen sollten Bieter vor dem Termin prüfen?

Vor der Teilnahme an einer Versteigerung einer Eigentumswohnung sollten folgende Dokumente eingesehen werden:

1. Gutachten des Gerichts: Enthält Angaben zu Hausgeld, Rücklagen und bekannten Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Wie man das Gutachten richtig liest, erklärt unser Artikel Gutachten lesen und verstehen.
2. Teilungserklärung: Regelt, welche Flächen zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Auch Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten, Keller) sind hier geregelt.
3. Gemeinschaftsordnung: Enthält die Hausordnung und weitere Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft.
4. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Zeigen beschlossene und geplante Maßnahmen sowie laufende Streitigkeiten in der Gemeinschaft.

Wird man automatisch Mitglied der WEG?

Ja. Mit dem Zuschlag des Gerichts wird der Ersteher automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist keine gesonderte Aufnahme erforderlich. Damit gehen alle Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers sofort auf den Ersteher über:

• Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (proportional zum Miteigentumsanteil)
• Pflicht zur Zahlung des laufenden Hausgelds ab Zuschlag
• Haftung für Gemeinschaftsschäden anteilig nach Miteigentumsanteil
• Recht auf Nutzung des Gemeinschaftseigentums

Besonderheiten bei vermieteten Wohnungen

Ist die Eigentumswohnung vermietet, tritt der Ersteher wie bei jedem Immobilienerwerb automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Für Kapitalanleger kann das ein Vorteil sein: sofortige Mieteinnahmen ab Zuschlag. Mehr zu den Rechten von Mietern und Erstehern beschreibt unser Artikel Mieter bei Zwangsversteigerungen.

Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung

Kann ich als Ersteher aus der WEG austreten? Nein. Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist untrennbar mit dem Eigentum an der Wohnung verbunden. Austreten kann man nur durch Veräußerung der Wohnung.

Haftet der neue Eigentümer für alle Altschulden beim Hausgeld? Nicht unbegrenzt. § 16 Abs. 2 WEG begrenzt die Haftung auf Rückstände der letzten zwei Jahre und auf maximal 5 Prozent des Verkehrswerts. Ältere Schulden oder darüber hinausgehende Beträge muss der Ersteher nicht übernehmen.

Darf die WEG einem Ersteher den Einzug verweigern? Nein. Die WEG hat kein Vorkaufsrecht und kein Recht, den Zuschlag oder den Einzug zu verhindern. Der Zuschlag des Amtsgerichts ist bindend.

Was ist ein Negativattest und brauche ich es bei der Zwangsversteigerung? Bei der Zwangsversteigerung ist kein Negativattest der WEG erforderlich. Das Negativattest (Bestätigung, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird) ist nur beim regulären Kauf von Wohnungseigentum nötig, wenn eine entsprechende Klausel in der Teilungserklärung besteht.

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Den gesamten Ablauf eines Versteigerungsverfahrens beschreibt Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung. Alle Nebenkosten beim Erwerb listet Nebenkosten bei Zwangsversteigerungen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.