Zuschlag in der Zwangsversteigerung: wie viel Prozent vom Verkehrswert?

Wer bei einer Zwangsversteigerung bietet, will wissen, wo der Zuschlag am Ende landet. Im Netz kursieren dazu runde Zahlen, meist ohne Quelle. Dieser Artikel stellt die amtlichen Werte zusammen, die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten veröffentlichen: 24 Kreise und Städte, jede Zahl mit Jahr, Fallzahl und Link auf den Bericht.

Wie viel Prozent vom Verkehrswert wird in der Zwangsversteigerung zugeschlagen?

In 24 Kreisen und Städten mit offen veröffentlichten Zahlen liegt der Zuschlag im Mittel (Median) bei rund 80 Prozent des Verkehrswerts. Die meisten Regionen liegen zwischen 70 und 90 Prozent, 21 von 24 unter 100 Prozent. Einzelne Zuschläge streuen von wenigen Prozent bis weit über 100 Prozent. Stand: 30.09.2026.

Der Verkehrswert ist der Wert, den das Gericht vor dem Termin anhand eines Gutachtens festsetzt. Der Zuschlag ist der Beschluss, der dem Meistbietenden das Objekt zuspricht, hier gemeint als Betrag. Klaava ist eine deutsche Plattform für Zwangsversteigerungstermine.

Die Zahlen auf einen Blick

Die Mitte liegt damit rund ein Fünftel unter dem Verkehrswert, nicht bei der Hälfte. Der Gutachterausschuss Hamburg schreibt: „Lediglich bei ‚Ladenhütern‘ ist ein Zuschlag deutlich unter Verkehrswert möglich.“

Woher kommen die Zahlen zum Zuschlag?

Jeder Zuschlag geht an den örtlichen Gutachterausschuss (§ 195 BauGB). Das ist die Behörde je Kreis oder kreisfreier Stadt, die alle Kaufpreise sammelt und jährlich einen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Nur ein Teil der Ausschüsse rechnet daraus eine Quote aus. Eine amtliche Quote für ein Land oder den Bund gibt es nicht.

Keine amtliche Quote für ein Land oder den Bund

Landesberichte zählen höchstens die Fälle. Der Bericht des Landes Brandenburg nennt 287 Zuschläge im Jahr 2025, die „rein quantitativ ausgewertet“ wurden. Der Landesbericht Nordrhein-Westfalen und der bundesweite Immobilienmarktbericht Deutschland haben keinen Abschnitt dazu. Auch Klaava kennt die Zuschläge nicht, denn das ZVG-Portal der Länder veröffentlicht kein Ergebnis. Nur etwa jeder fünfte von rund 180 gesichteten Berichten nennt überhaupt eine Quote.

Zuschlag in Prozent vom Verkehrswert: 24 Kreise und Städte im Vergleich

Die Tabelle zeigt den Zuschlag in Prozent des Verkehrswerts für 24 Kreise und Städte, sortiert nach Höhe. Die Spanne reicht von 50 Prozent im Landkreis Elbe-Elster bis 144 Prozent im Kreis Borken. Je Region steht ein Kennwert, meist für das Jahr 2025, mit Fallzahl und Link auf den Bericht. Stand: 30.09.2026.

„Alle Objektarten“ heißt: ein Wert über alle Zuschläge der Region. „Keine Angabe“ heißt: Der Bericht nennt keine Fallzahl.

Wohnungen, Häuser und Bauland

Innerhalb einer Region liegen die Objektarten oft weit auseinander. In Potsdam kamen bebaute Grundstücke 2025 auf 69 Prozent, Wohnungs- und Teileigentum auf 54 Prozent. In Hamburg lagen Eigentumswohnungen bei 89 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser bei 76 Prozent. Unbebaute sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen gehen oft über dem Verkehrswert weg: in Cottbus unbebaute Grundstücke im Durchschnitt zu 160 Prozent, in Dahme-Spreewald land- und forstwirtschaftliche Flächen zu 167 Prozent. Diese Zeilen zählen nicht zum Kennwert.

Warum streuen die Zuschläge so stark?

Die Quoten beruhen auf wenigen Fällen, mischen verschiedene Objekte und messen den Zuschlag an Gutachten, die beim Termin oft über ein Jahr alt sind. Dazu kommen die Wertgrenzen des ersten Termins, bestehen bleibende Rechte und Teilungsversteigerungen. Jeder dieser Punkte verschiebt die Quote, ohne dass sich der Markt ändert.

Wenige Fälle, gemischte Objekte

Die Kennwerte beruhen auf 3 bis 27 Fällen, in sechs Regionen auf weniger als zehn. Dann bestimmt ein Ausreißer das Mittel. Der Landkreis Elbe-Elster schreibt: „Die Spanne der Extremwerte fällt mit 13 % bzw. 1.600 % in diesem Jahr sehr breit aus.“ Im Kreis Borken reicht die Spanne aller Zuschläge von 40 bis 554 Prozent. Entsprechend springen die Werte: Im Landkreis Oder-Spree fielen bebaute Grundstücke von 151 Prozent (2024, 8 Fälle) auf 80 Prozent (2025, 10 Fälle).

Dazu kommt der Objektmix. In Hagen stehen hinter dem Wert für 2025 neun Eigentumswohnungen, sieben bebaute Grundstücke und ein Kleingarten. Die Stadt Paderborn nennt für manche Jahre gar keinen Wert, weil es „aufgrund einer geringen Anzahl an Fällen bzw. wegen sehr unterschiedlicher Grundstücksmerkmale nicht sachgerecht“ sei, „einen Prozentwert abzuleiten“.

Das Gutachten ist beim Termin oft über ein Jahr alt

Der Verkehrswert beschreibt den Markt am Stichtag des Gutachtens. Der Gutachterausschuss Hamburg weist darauf hin, „dass die Verkehrswertermittlungen zum Zeitpunkt des Zwangsversteigerungstermins teilweise bereits länger als ein Jahr zurückliegen“. Sind die Preise seitdem gefallen, sinkt die Quote, auch wenn der Zuschlag dem heutigen Marktpreis entspricht. Wie alt die Gutachten laufender Verfahren sind, zeigt die Auswertung der Verkehrswerte nach Bundesland.

Die Wertgrenzen gelten nur im ersten Termin

Der Gutachterausschuss Mönchengladbach schreibt: „Der Zuschlag wird jedoch unabhängig vom Verkehrswert erteilt, dieser dient nur zur Orientierung.“ Im ersten Termin gilt das nur eingeschränkt. Liegt das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag (§ 85a ZVG). Unter 7/10 kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).

Nach einer solchen Versagung gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Ein Termin ganz ohne Gebot hebt sie dagegen nicht auf (§ 77 ZVG). Die Berichte trennen erste und spätere Termine nicht. Die Regeln im Einzelnen erklärt Mindestgebot in der Zwangsversteigerung.

Bestehen bleibende Rechte: unter Verkehrswert heißt nicht billiger

Manche Rechte im Grundbuch erlöschen mit dem Zuschlag nicht, etwa eine vorrangige Grundschuld oder ein Wohnrecht. Der Ersteher, also der Käufer mit dem Zuschlag, übernimmt sie zusätzlich zum Bargebot, dem bar zu zahlenden Teil des Gebots. Misst ein Bericht nur das Bargebot am Verkehrswert, wie Dahme-Spreewald, sieht die Quote niedrig aus, obwohl der Käufer mehr aufwendet. Was solche Rechte kosten, erklärt Grundschuld in der Zwangsversteigerung.

Teilungsversteigerungen zählen oft mit

Bei der Teilungsversteigerung wird ein Objekt versteigert, um eine Gemeinschaft aufzulösen, etwa unter Erben (§ 180 ZVG). Hagen, Dahme-Spreewald und die Städteregion Aachen zählen sie ausdrücklich mit, in Potsdam können Notverkäufe enthalten sein.

Seit 2023 liegen die Zuschläge niedriger

In den Zeitreihen der offenen Berichte lagen die Quoten bis 2022 oft bei oder über 100 Prozent des Verkehrswerts, seit 2023 meist zwischen 60 und 90 Prozent. Das ist eine Beobachtung aus fünf Reihen in Nordrhein-Westfalen, keine Gesetzmäßigkeit. Die Berichte selbst erklären den Rückgang kaum. Stand: 30.09.2026.

Den deutlichsten Rückgang zeigt der Märkische Kreis: von 95 Prozent (2021, 31 Fälle) auf 61 Prozent (2025, 22 Fälle). In der Stadt Paderborn lag der Zuschlag von 2014 bis 2023 in jedem Jahr mit Wert zwischen 99 und 115 Prozent, 2024 bei 53 Prozent. Zuletzt steigen einige Reihen wieder, etwa Aachen von 61 auf 85 Prozent. Naheliegend, aber nicht belegt, sind gestiegene Zinsen und alte Gutachten als Gründe: Wurde ein Verkehrswert noch zu höheren Preisen ermittelt, liegt der spätere Zuschlag darunter.

Stimmt es, dass Zwangsversteigerungen bei 59 Prozent zugeschlagen werden?

Nein, jedenfalls nicht bundesweit. Die oft zitierte Zahl von 59 Prozent stammt aus einer Masterarbeit an der Bauhaus-Universität Weimar von 2010. Sie wertet rund 1.500 vergleichbare Versteigerungen von Wohnimmobilien aus, ausschließlich in Thüringen. Die heute offen veröffentlichten Berichte zeigen im Mittel rund 80 Prozent, allerdings für andere Regionen.

Sebastian Kohts hat dafür Daten von rund 25.000 angesetzten Versteigerungen gesichtet und etwa 1.500 als vergleichbar ausgewählt. Die durchschnittliche Erlösquote, also Erlös geteilt durch Verkehrswert, lag bei 59 Prozent, mit einer Standardabweichung von 21 Prozentpunkten (Abstract als PDF). Die Arbeit zeigt selbst, dass die Quote mit zentraler Lage steigt. Als bundesweiter Durchschnitt taugt die Zahl deshalb nicht, zumal sie über 15 Jahre alt ist.

Was bedeuten die Zahlen für Ihr Gebot?

Eine Quote von rund 80 Prozent beschreibt das Mittel vieler Verfahren, nicht den Preis Ihres Objekts. Sie hilft beim Einordnen: Unter 50 Prozent des Verkehrswerts gibt es im ersten Termin in der Regel keinen Zuschlag, und ein Gebot bei 100 Prozent ist nicht ungewöhnlich hoch. Ihr Limit entsteht aus Gutachten, Rechten, Nebenkosten und Finanzierung.

Die Verkehrswerte der kommenden Termine zeigt die Terminsuche.

Auf Klaava liegt der mittlere Verkehrswert (Median) der 2.756 kommenden Termine mit festgesetztem Wert bei 172.000 Euro (Stand 30.09.2026). Bei einem Zuschlag von 80 Prozent wären das 137.600 Euro, bei 70 Prozent 120.400 Euro.

1. Die regionale Zahl nachschlagen. Sie steht, wenn überhaupt, im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Achten Sie auf die Fallzahl.
2. Den Stichtag des Gutachtens prüfen. Liegt er über ein Jahr zurück, vergleichen Sie mit aktuellen Angebotspreisen in der Umgebung.
3. Klären, ob die Wertgrenzen gelten. Ob der Zuschlag früher versagt wurde, steht oft in der Bekanntmachung, sonst weiß es die Geschäftsstelle des Gerichts.
4. Rechte und Nebenkosten addieren. Bargebot, übernommene Rechte, Grunderwerbsteuer und Gerichtskosten ergeben Ihren Aufwand. Wie Sie im Termin bei Ihrem Limit bleiben, zeigt Erfolgreich bieten bei Zwangsversteigerungen.

Methodik und Grenzen

Die Tabelle ist ein Querschnitt aus Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Hamburg, kein Bundesdurchschnitt. Sie enthält nur Berichte unter offener Lizenz. Je Region steht ein Kennwert: die Zeile über alle Objektarten, sonst die Wohn- oder bebaute Objektart mit den meisten Fällen. Die Berichte rechnen ihre Quoten nicht einheitlich, die Werte sind deshalb nur grob vergleichbar.

• Quellen: die neuesten frei abrufbaren Berichte, in Nordrhein-Westfalen und Hamburg die Ausgabe 2026, in Brandenburg die Ausgabe 2025, meist mit Zahlen aus 2025. Jede Zahl ist im PDF abgelesen. Berichte mit Quote, deren Lizenz eine Genehmigung verlangt oder nichts regelt, fehlen.
• Kennwert: Unbebaute, land- und forstwirtschaftliche und gewerbliche Zeilen zählen nicht. Cottbus nennt nur einen Wert für unbebaute Grundstücke und fehlt deshalb in der Tabelle.
• Kennzahlen: meist der Mittelwert der einzelnen Quoten. Gelsenkirchen nennt eine Zeile „Summe“ ohne Rechenweg, der Oberbergische Kreis neben dem Mittelwert von 70,0 Prozent auch den Median von 66,7 Prozent. Grundlage ist meist der Zuschlag, in Dahme-Spreewald das Bargebot, im Hochsauerlandkreis und im Kreis Paderborn der Erlös.
• Zeiträume: meist 2025, Prignitz 2023 bis 2025, der Oberbergische Kreis 2024 und 2025, die Stadt Paderborn 2024. Bei Bottrop und Mönchengladbach folgt das Jahr aus dem Aufbau der Tabelle.
• Sonderfälle: Prignitz lässt Fälle mit einem Verkehrswert von 1 Euro weg. In Borken sind die 13 Fälle alle Zuschläge des Jahres, wie viele davon bebaut waren, steht nicht im Bericht.
• Rechnung: Jede Region zählt einmal, unabhängig von ihrer Fallzahl. Der einfache Durchschnitt der 24 Kennwerte liegt mit 82 Prozent nahe am Median.
• Was fehlt: Süddeutschland. In Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Niedersachsen, Bremen, Thüringen und Sachsen-Anhalt fand sich kein Bericht mit Quote. Die Berichte werten Zwangsversteigerungen nicht aus, sind kostenpflichtig oder nicht frei abrufbar. Auch Köln, Düsseldorf, Dortmund und Essen nennen keinen Durchschnitt.

Quellen und Lizenzen

Alle Werte stammen aus den verlinkten Grundstücksmarktberichten. Klaava hat die Zahlen aus den Berichten übernommen und je Region nur den Kennwert ausgewählt. Geändert ist nur die Form bei zwei Regionen: Der Märkische Kreis (39 Prozent unter Verkehrswert) und Hagen (rund 30 Prozent darunter) nennen eine Abweichung, hier umgerechnet in Prozent des Verkehrswerts.

Die Lizenzen verlangen folgende Quellenangaben:

• Brandenburg, dl-de/by-2-0 (Land Brandenburg, Potsdam, Barnim, Cottbus, Elbe-Elster, Prignitz): „© Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), gutachterausschuss.brandenburg.de“
• Brandenburg, dl-de/by-2-0 (Dahme-Spreewald, Oder-Spree): „© Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), gutachterausschuss.brandenburg.de“
• Stadt Bottrop, dl-de/by-2-0: „© Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0)“, Bereitsteller: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
• Stadt Mönchengladbach, dl-de/by-2-0: „© Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Mönchengladbach 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0) https://www.boris.nrw.de“, Bereitsteller: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mönchengladbach
• Stadt Paderborn, dl-de/by-2-0: „© Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte NRW 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0) https://www.boris.nrw.de“, Bereitsteller: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Paderborn
• Märkischer Kreis, dl-de/by-2-0: „© Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0) https://www.boris.nrw.de“, Bereitsteller: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis
• Nordrhein-Westfalen, dl-de/zero-2-0 (Viersen, Städteregion Aachen, Duisburg, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Krefeld, Borken, Hochsauerlandkreis, Olpe, Kreis Paderborn, Oberbergischer Kreis, Moers): keine Pflicht zur Quellenangabe, die Berichte sind in der Tabelle verlinkt. Bereitsteller für Moers: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Moers
• Hamburg: „© 2026 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg“

Häufige Fragen zum Zuschlag in der Zwangsversteigerung

Wie viel unter dem Verkehrswert wird bei Zwangsversteigerungen zugeschlagen? In 24 Kreisen und Städten, deren Gutachterausschüsse die Zahl offen veröffentlichen, liegt der Zuschlag im Median bei 80 Prozent des Verkehrswerts, also rund ein Fünftel darunter. Die meisten Regionen liegen zwischen 70 und 90 Prozent. Stand: 30.09.2026.

Kann der Zuschlag über dem Verkehrswert liegen? Ja. Im Kreis Borken lag der Mittelwert für bebaute Grundstücke 2025 bei 144 Prozent, in Duisburg für Wohnungen bei 129 Prozent, im Kreis Olpe bei 102 Prozent. Unbebaute sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen gehen oft über dem Verkehrswert weg.

Gilt die Zahl von 59 Prozent für ganz Deutschland? Nein. Sie stammt aus einer Masterarbeit an der Bauhaus-Universität Weimar von 2010 und beruht auf rund 1.500 Versteigerungen von Wohnimmobilien in Thüringen. Eine bundesweite amtliche Zahl gibt es nicht.

Kann der Zuschlag unter 50 Prozent des Verkehrswerts liegen? Im ersten Termin in der Regel nicht, dann versagt das Gericht den Zuschlag nach § 85a ZVG. Wurde der Zuschlag in einem früheren Termin wegen der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, gelten die Grenzen nicht mehr. Ein Termin ganz ohne Gebot hebt sie nicht auf.

Wo finde ich die Zuschlagsquote für meinen Landkreis? Im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses, meist im Abschnitt „Zwangsversteigerungen“. In Nordrhein-Westfalen stehen die Berichte bei BORIS-NRW, in Brandenburg im Portal der Gutachterausschüsse. Viele Berichte nennen aber nur die Zahl der Fälle, eine amtliche Landesquote gibt es nicht.

Fazit

Der Zuschlag liegt in den offen dokumentierten Regionen im Mittel bei rund 80 Prozent des Verkehrswerts, nicht bei der Hälfte, und seit 2023 niedriger als zuvor. Für ein einzelnes Objekt sagt die Quote wenig. Rechnen Sie vom eigenen Gutachten aus und nutzen Sie die Quote nur zum Einordnen.

Wie die Wertgrenzen im ersten und zweiten Termin wirken, erklärt Mindestgebot in der Zwangsversteigerung. Die Verkehrswerte der laufenden Verfahren zeigt Verkehrswerte in der Zwangsversteigerung nach Bundesland.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt.