Hofstelle mit Betriebsleiterwohnung und Stallgebäuden

Laut Wertgutachten besteht das Bewertungsobjekt aus zwei zusammenhängenden Flurstücken, die im Rahmen der Zwangsversteigerung eine wirtschaftliche Einheit bilden. Die Liegenschaft umfasst eine Hofstelle mit Wohnung, Nebengebäuden und ausgedehnten Freiflächen im Außenbereich der Stadt Kevelaer.

Während die Bewertung gemäß gerichtlicher Anordnung lastenfrei erfolgt, bestehen faktisch erhebliche Einschränkungen, die den Verkehrswert auch unter Annahme formaler Lastenfreiheit beeinflussen. Insbesondere ist eine Teilfläche durch eine bereits realisierte Kompensationsmaßnahme nach § 15 BNatSchG dauerhaft ökologisch gebunden. Die hierfür generierten Ökopunkte wurden vollständig veräußert, womit die Fläche dauerhaft nicht mehr nutzbar oder erneut verwertbar ist. Obwohl die Reallast im Grundbuch möglicherweise gelöscht wird, verbleibt eine tatsächliche Zweckbindung mit erheblichen Verwendungsrisiken, die im Gutachten mit einem pauschalen Abschlag von 30 % auf den Bodenwertanteil der Gesamtfläche berücksichtigt wird.

Zusätzlich besteht auf Flurstück 142 eine personenbezogene Wohnbaulast, die die Drittverwendungsfähigkeit des Wohnhauses rechtlich einschränkt. Auch diese Belastung wird mit einem wertmindernden Ansatz von 20 % sachgerecht einbezogen.

In der Gesamtbetrachtung handelt es sich um ein Objekt mit landwirtschaftlichem Charakter, eingeschränkter Flexibilität und erhöhtem Bewertungsrisiko, dessen Marktgängigkeit nur im Rahmen spezialisierter Erwerbergruppen (z. B. Eigentumsnachfolger, Hofnutzer) zu erwarten ist. Die im Gutachten vorgenommenen wertermittlungsrelevanten Anpassungen tragen diesem Umstand umfassend Rechnung.