Zweifamilienwohnhaus in Kitzingen
Breslauer Straße 7, 97318 Kitzingen, Bayern
Court notices and appraisals are published in German by the local court. Original wording is shown unchanged.
Appraised value
€434,000
Auction date
4 November 2026
09:00
Appraised value
€434,000
Minimum bid: below €217,000 (50% of the appraised value, five tenths in the wording of the statute) the court cannot award the property. Below €303,800 (70%, seven tenths) a party to the proceedings, a bank for instance, can block it.
Auction date
4 November 2026 · 09:00
Local court
Auction venue
Amtsgericht Würzburg, Ottostraße 5, EG Saal B 001
Case number
0002 K 0042/2025
Procedure
Partition auction
Next steps
Wednesday, 28 October 2026
- €43,400 (10% of the appraised market value)
- By bank transfer to the court cash office
- The court must have the money before the auction starts
Alternative: a crossed cheque or a bank guarantee at the hearing (§ 69 ZVG)
Wednesday, 4 November 2026
- 09:00
- Amtsgericht Würzburg in Bayern
approx. December 2026
The court sets the deadline, roughly 6 weeks after the award
Documents
Official court records, free to download.
Klaava Pro reads them for you: condition, defects, land register and valuation.
The ZVG portal only serves case pages inside its own site, so this route goes through Klaava.
The data comes from zvg-portal.de, the official portal of the German federal states.
Closing costs
Bid amount
State
Total investment
€317,072
€304,000 purchase price + €13,072 closing costs
10% of the appraised market value (§ 68 ZVG). You lodge it before the auction date. On award it counts towards your bid, otherwise you get it back. That is why it sits outside the total above.
No estate agent, no notarised purchase contract. Saving against a normal purchase approx. €15,413 (~5.1%)
Estimates. They create no legal claim.
Key facts
Property type
Zweifamilienwohnhaus
Town
97318 Kitzingen
Official property description
The court’s wording
Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen):
2 - Familienwohnhaus, Baujahr 1932-2006, Wohnfläche ca. 234,25 m², Energieausweis nicht vorhanden, das Objekt weicht in Teilen von der vorliegenden baurechtlichen Genehmigung ab,
insbesondere:
Das vorgefundene Bauwerk weicht in Teilen von den vorliegenden baurechtlichen Genehmigungen ab.
- Mit Bescheid vom 02.11.1999 erfolgte die baurechtliche Genehmigung zur
„Überdachung der gewerblichen Fläche / Errichtung eines Carports“ im Anschluss an den Kiosk . Abweichend hiervon wurde ein geschlossener Baukörper errichtet. Auf Grund von Alter und Zustand des Baukörpers erfolgt ein wertneutraler Ansatz.
- Die südliche errichtet Doppelhaushälfte wurde giebelseitig Richtung Südosten um einen eingeschossigen Vorbau erweitert. Der Baukörper entspricht nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes. Auf Grund von Alter und Zustand des Baukörpers erfolgt ein wertneutraler Ansatz.
- Mit Bescheid vom 07.11.2005 erfolgte die baurechtliche Genehmigung zur „Wohnhauserweiterung/Aufstockung“. Gemäß Genehmigungsunterlagen befinden sich im Erdgeschoss Abstell- und Hobbyräume. Abweichend hiervon wird an Stelle des Vorraumes eine KFZ-Garage vorgefunden.
Gemäß Auflagen müssen „Zwischen Garage und öffentlicher Verkehrsfläche Zu- und Abfahrten von mindestens 3 m Länge vorhanden sein.“ Der tatsächliche Stauraum ist kürzer.
„Der Stauraum ist zur Straße hin offen zu halten und darf nicht eingefriedet
werden. Das Anbringen von Toren, Ketten oder anderen Hindernissen ist unzulässig.“ Abweichend hiervon ist der Stauraum mit einem Tor versehen.
- Gemäß Genehmigungsbescheid vom 07.11.2005 ist die Trennwand zw. Altbau und OG Windfang als Brandwand auszuführen. Abweichend hiervon wurde eine Türöffnung in die Brandwand eingebaut.
- Gemäß Genehmigungsbescheid vom 07.11.2005 ist eine Fensteröffnung in OG Bad nicht zulässig. Abweichend hiervon wurde eine Fensteröffnung in die Außenwand eingebaut.
- Gemäß Genehmigungsunterlagen sind „4 Stellplätze herzustellen, die straßenseitig nicht eingefriedet werden dürfen. Sie sind als solche auf Dauer zu erhalten und zu unterhalten.“ Die geforderten Stellplätze sind nicht vorhanden und werden beim Wertansatz nicht berücksichtigt.
Berücksichtigte Wertminderung: Sanierungs-/Instandhaltungs-/Modernisierungsstau 117.000,00 €
Baumängel | Bauschäden | Instandhaltungs- und Modernisierungsstau:
Das Objekt weist durchschnittlichen Unterhaltungszustand auf. Es liegt mittlerer Modernisierungs-/Instandhaltungsstau vor. Die Beseitigung folgender Baumängel/-schäden sind ebenfalls zu berücksichtigen:
- Im unteren Bereich aller Innenseiten der Kellerwände werden Durchfeuchtungen festgestellt. Seit Beginn der nicht vollendeten Baumaßnahme auf dem Nachbargrundstück (ca. 2019) tritt bei Starkregen regelmäßig Wasser über Kellerfußboden/-wände ins Gebäude ein. In der Vergangenheit wurden Wasserstände bis ca. 20 cm erreicht. Derzeit erfolgen behelfsmäßig bei Starkregen Abpumpmaßnahmen mittels zweier Pumpenschächte.
- In OG Wohnen werden mehrere Beschädigungen im Bodenbelag auf Grund von Setzungen im Unterbau festgestellt. Im Schwellenbereich zum Flur wurde festgestellt, dass sich direkt unter dem Laminatbelag ca. 4 cm starke Styroporplatten befinden. Eine Estrichebene wurde nicht vorgefunden. 2021 kam es in OG Bad zu einem Wasserschaden mit darauffolgender Badsanierung. Estrichtrocknungsmaßnamen sollen nicht durchgeführt worden sein.
- In DG Bad treten Setzungen von Bodenfliesen und Abmauerungen auf.- Der Kaminofen in EG Essen unterliegt der Austauschpflicht
Kiosk
Das nicht unterkellerte in Holzständerbauweise errichtete Gebäude verfügt über Erdgeschoss und Walmdach 20° Dachneigung. Der Kiosk wird aktuell nicht betrieben und dient als Abstellraum. Auf Grund von Alter und Zustand des Baukörpers erfolgt ein wertneutraler Ansatz.
Auf die differenzierte Darstellung des Versteigerungsobjektes im Gutachten wird verwiesen.
English translation
Property description/location (as stated by the surveyor):
2-family house, year of construction 1932-2006, living area approx. 234.25 m², no energy certificate available, the property deviates in parts from the existing planning permission (Baurechtliche Genehmigung),
in particular:
The building as found deviates in parts from the existing planning permissions.
- By notice dated 02.11.1999, planning permission was granted for the "roofing of the commercial area / erection of a carport" adjoining the kiosk. Deviating from this, an enclosed structure was erected. Due to the age and condition of the structure, a value-neutral approach is applied.
- The southern semi-detached house was extended on its gable side towards the south-east by a single-storey extension. The structure does not comply with the requirements of the development plan (Bebauungsplan). Due to the age and condition of the structure, a value-neutral approach is applied.
- By notice dated 07.11.2005, planning permission was granted for the "extension of the residential building/addition of a storey". According to the approval documents, storage and hobby rooms are located on the ground floor. Deviating from this, a car garage was found in place of the vestibule.
According to the conditions, "between the garage and the public road there must be access and exit routes of at least 3 m in length." The actual storage space is shorter.
"The storage space is to be kept open towards the street and must not be enclosed. The fitting of gates, chains or other obstacles is not permitted." Deviating from this, the storage space is fitted with a gate.
- According to the approval notice dated 07.11.2005, the partition wall between the old building and the upper-floor porch is to be constructed as a fire wall. Deviating from this, a door opening was installed in the fire wall.
- According to the approval notice dated 07.11.2005, a window opening in the upper-floor bathroom is not permitted. Deviating from this, a window opening was installed in the external wall.
- According to the approval documents, "4 parking spaces are to be provided, which must not be enclosed on the street side. They are to be permanently maintained and kept as such." The required parking spaces are not present and are not taken into account in the valuation.
Value deduction taken into account: backlog of refurbishment/maintenance/modernisation 117,000.00 €
Building defects | building damage | backlog of maintenance and modernisation:
The property shows an average state of maintenance. There is a moderate backlog of modernisation/maintenance. The remedying of the following building defects/damage must also be taken into account:
- Damp penetration is found in the lower area of all internal sides of the basement walls. Since the start of the unfinished construction works on the neighbouring plot (approx. 2019), water regularly enters the building via the basement floor/walls during heavy rain. In the past, water levels of up to approx. 20 cm have been reached. At present, makeshift pumping-out measures are carried out during heavy rain by means of two pump shafts.
- In the upper-floor living room, several damages to the floor covering are found due to settlement in the substructure. In the threshold area to the hallway, it was found that styrofoam panels approx. 4 cm thick are located directly beneath the laminate covering. No screed layer was found. In 2021, there was water damage in the upper-floor bathroom followed by a bathroom refurbishment. Screed drying measures are said not to have been carried out.
- In the attic-floor bathroom, settlement of floor tiles and partition walls occurs.
- The stove in the ground-floor dining room is subject to a replacement obligation
Kiosk
The building, not fitted with a basement and erected in timber-frame construction, has a ground floor and a hipped roof with a 20° roof pitch. The kiosk is not currently in operation and serves as a storage room. Due to the age and condition of the structure, a value-neutral approach is applied.
Reference is made to the detailed description of the property being auctioned in the report.
Wording of the local court, taken from the official auction notice.
Analysis of the valuation report
The valuation report for this property exists, but we have not analysed it yet. Until then you can read the official document in full, free and without an account.
The documents are listed in the side column.
All information is given without warranty. The information shown was extracted automatically from official documents using AI and can be incomplete or wrong. Klaava accepts no liability for decisions made on the basis of this data. Only the official notices of the competent local court and the valuation report are authoritative.
